積算評価に再脚光

2019.05.16



金融機関の融資姿勢が厳しくなってから約1年。

各行、どんどん融資基準が厳しくなっています。



幸い当方の場合、いまのところ取引金融機関の融資姿勢に変化は無く、

今年も2本の新規融資を受け、金利下げ交渉も3本進行中です。




2006年に賃貸業をはじめてから、

銀行融資に関して一貫したポリシーがあります。



・積算価格以上の融資を受けない

・法定耐用年数以上の融資を受けない
 (RC造だと築47年までに完済等)





収益不動産は賃料収入が得られます。



ですので当然、収益価格を中心に評価するのですが、

ここ2〜3年、収益不動産の価格高騰で期待利回りが大きく下落。



結果的に、

積算価格よりはるかに高い収益価格が出るようになってしまいました。



本来、積算価格も見ておくべきなのにもかかわらず、

他行との競合に負けたくない金融機関が収益価格を重視して過剰融資。



ところが昨年、スルガ銀行の不正融資問題が発生。



収益価格に偏った担保評価では問題があるということになり、

現在ほとんどの金融機関が積算価格を重視するようになっています。




当方は当初から積算価格を重視して投資しているので、

金融機関から見て、毀損(債務超過)扱いになってないのが大きいです。








でもよく言われるし、わかっているんです。



『積算価格にこだわってたら、都市部(一等地)物件買えないのでは?』と。


その通りだと思います。



ただし、当たっているようで、、、正解でもないです。

なぜなら、『フルローンを基準に考えれば』の注釈が付くからです。




都市中心部は、積算価格の2倍3倍の売値が当たり前になっています。



であれば単純に、積算評価額まで融資を受け、

残りを現金購入すれば(多くの金融機関から見て)毀損扱いにはなりません。




不動産投資法(銀行融資の受け方)は千差万別。



これが正解というものはありませんが、

銀行融資を活用するならば、銀行評価の基準をある程度守っておくのが鉄則。



特に、最近のように融資が厳しくなってきた場合でも、

『積算価格重視』は借りやすい立場であることは間違いないと思います。




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posted by ゴン at 17:40 | Comment(0) | 融資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする