2019.06.10

佐藤元春さんが経営する、

恒志堂グループの１５周年記念イベントに参加させて頂きました。










佐藤さんのセミナーは、

２０１３年に関西大家の会でご登壇頂いて、情熱的なお話を伺って以来。



２００８年頃に札幌ではじめてお会いしたと思いますが、

これだけ成功されても、謙虚で向上心豊かな姿は当初から全く変わりません。














６年前よりさらにエネルギッシュな佐藤元春さん。



セミナー中、ほぼ写真を撮り忘れ、撮った写真もピンボケ^^;

お話や生演奏に引き込まれ、感動し圧倒されました。



ただ圧倒されただけでは佐藤さんの本意ではないと思います。



せっかく貴重なお話しを頂いたわけですから、

自らの事業を望む形にするために、行動をより合致させたいと思います。




佐藤元春さんをはじめ、恒志堂の皆様、パーフェクトパートナーの皆様、

その他ご一緒した皆様、ありがとうございました。




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2019.06.11

昨年末、ある地方都市で国有財産払い下げ入札物件がありました。


旧耐震築古ＲＣ造５階建て１６世帯。

最低落札価格は約９００万円でした。



室内は全室スケルトン改修が必要な状態。

地方都市だしそんなに入札は無いかなと思いました。



私は入札予定ありませんでしたが、

興味本位で指定された日時の内覧会に参加。



なんと、車が何十台も押し寄せ、見学者であふれかえっていました^^;



入札するつもりはありませんが、これにはビックリ。

お手頃価格の収益物件だったからでしょうか。



ちなみに知り合い大家さんとも現地で遭遇しました^^




勝手に落札予想金額を考察。


＜家賃収入＞

駐車場１台込４．５万円／月×１６世帯＝７２万円／月
年間家賃収入：８６４万円



＜改修費用＞

約２０００万円。
（あくまで当方の積算であって改修内容によってかわります）



２５００万円で落札出来たと仮定すると、

８６４万円／（２５００万円＋２０００万円）＝表面利回り１９．２％



落札価格は３０００万円ぐらいまでかなと予想していました。




その後、開札結果をネットで確認。


なんと、落札価格は約５５００万円でした。

入札数も３０本越え。



ビックリ仰天。



路線価は平米当たり数万円程度の地方都市で旧耐震築古の全空。



改修費用が想定した金額と仮定すると、

表面利回りは１１．５％ですが、土地値はせいぜい２０００万円。




基準価格９００万円の土地建物が５５００万円で落札。

都市部一等地ならいざ知らず、空き地が点在する地方都市でです。



信じられませんでした。



先日通りかかったら建物が解体されていました。

↓









建物を活用せず、

土地として考えていたなら、なおさら摩訶不思議な金額です^^:



この先どうなるのか。経過観察予定です。




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2019.06.12

札幌マンション7号。

大規模改修工事が着工しました。



　






物件購入当初から予定していた工事ではありますが、

工事金額の総額は正直、予算オーバー^^;



ただ、足場が掛かったタイミングで全部行っておかないと、

二度手間になるので、気になる箇所はしっかり改修予定です。



今回、屋上防水も改修しますが、

屋上には、携帯基地局２社のアンテナ支柱３本が建ってます。



また、それぞれのアンテナから、

配線等を這わす水平ラックが屋上を縦横無尽に走っています。



このままでは屋上防水改修工事の邪魔になりますが、

各携帯基地局会社に水平ラックを浮かす依頼をしておけば対応して頂けます。



今回も対応依頼済み。



せっかく改修工事をするなら、

できるだけ支障となる設備はどけて綺麗に仕上げたいですね。



完成が楽しみです。




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