2019.06.16

借入金利の見直し。

事業者の収益アップに直結するのでインパクト大です。




しかし、不動産賃貸業は入居者様の入居があって成り立つ商売。


自分の収益ばかりに捕らわれ、入居者様目線が欠如していると、

入居率低下や短期退去に繋がります。




よくクレームで聞くのがプロパンガス供給のガス料金。

オール電化や都市ガスに比べ、ガス単価が高くなりがち。



入居者様が高いガス代を理由に退去することもあると聞きます。










家主との貸与契約時は安く提示を行っていても、

その後、過剰に値上げしている可能性がゼロではありません。


契約後、家主がガス単価を確認する可能性が低いからでしょう。




今回、所有物件の中で、プロパンガス供給物件の料金単価を調査。



その結果、都市ガス料金と同等で供給契約している物件を除き、

プロパンガス供給会社を切り替える方向で話を進めています。




切替交渉の結果、入居者様にとっては、ガス料金が１０％以上下がり、

さらにガス料金の支払い額に応じて、ポイントが付与されます。


汎用性のあるポイントなのでネットや街の店舗で利用可能。



もちろん、家主側も新たな設備投資をして頂けるのでメリットがあります。


win-winの貸与契約ですね。




近年の不動産賃貸業では、

入居者様に長期間ご入居頂くことが安定経営に繋がります。



継続的かつ着実な住環境改善がこれからも重要だと思います。




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2019.06.17

ここ数年、

リーマンショックを超える大暴落が来ると囁かれています。



これら主張の大半は、

本等を売るために過激に書いただけと考えてきました。



ただし、２００８年に起こったリーマンショック。


突然の出来事でしたが、

当時、事前予想していた人が少なからずいたのも事実。



あくまで結果論ですが、

今回も、話に耳を傾けること自体は無駄でないと思います。



その中で、ここ最近、気になっている暴落説があります。



近年、多かったのが中国発の暴落説ですが、

ここ数か月、ドイツ発の暴落を唱える報道を見かけます。










その中心はドイツ銀行。

先月（５月上旬）から、ドイツ銀行の株価が大暴落しています。

↓









ドイツ銀行の株式の格付けはすでに「ジャンク」。



暴落などの金融パニックが先に起きてドイツ銀行が破綻に追い込まれるか、

ドイツ銀行が先に破綻して金融パニックの引き金になるか。




ドイツ銀行のデリバティブ総額が約７０兆ドル。



リーマンショック時は約６千億ドルほどでしたから、

単純に考えると１００倍以上の規模。




ドイツ銀行の筆頭株主は中国の海航集団。


この海航集団に巨額融資を行っていたが、事実上倒産状態になり、

ドイツ銀行株の投げ売りに繋がっています。




結局、中国とドイツは、一蓮托生ですね。

ドイツの中国依存が招いた結果でもあります。



これらは事実です。

ただし、だからといって、暴落が起こるかはわかりません。




何も起こらないのが一番ですが、、、

これが本当に起こるなら、不動産は絶好の買い場が訪れます。



数か月前から推移を注目しています。




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2019.06.18

不動産賃貸業を行っているとマイナートラブルは付き物。

戸数が多くなると結構な頻度になります。



自主管理物件だと自分で出来ることも、

管理委託で外注していると、当然コストが掛かります。




ある管理委託物件で報告を受けました。



トイレドアのレバーハンドル不具合。


レバーを押し下げて開けるタイプのドアレバーは、通常、

手を放すと元の位置にまでレバーが戻る仕組みになっています。



今回は、自動的にドアレバーが戻らないトラブル。


原因のほとんどはバネの劣化。

へたっているか破断していることがほとんどです。



ラッチを交換して改善しました。

↓









管理会社が下請け業者に丸投げ外注すれば、8000円ぐらい？

今回の場合は、担当者様自らが部品交換実施で部品代約1000円。



担当者様自身が多能工なので、小補修はいつもこんな感じ。

とてもありがたい存在です。



管理委託契約は管理会社と契約しますが、

日々の管理業務で、実際にお世話になるのは担当者様個人。




管理委託料が３％だとか２％で安くなったとか。。。



そんな小さいことにこだわるより、多能工で仕事が出来る担当者様と、

コミュニケーションをはかる方がよっぽど経済的で効率的。



不動産管理は改めて「人」なんだと、日々実感し感謝しています。




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