昨年末、ある地方都市で国有財産払い下げ入札物件がありました。
旧耐震築古RC造5階建て16世帯。
最低落札価格は約900万円でした。
室内は全室スケルトン改修が必要な状態。
地方都市だしそんなに入札は無いかなと思いました。
私は入札予定ありませんでしたが、
興味本位で指定された日時の内覧会に参加。
なんと、車が何十台も押し寄せ、見学者であふれかえっていました^^;
入札するつもりはありませんが、これにはビックリ。
お手頃価格の収益物件だったからでしょうか。
ちなみに知り合い大家さんとも現地で遭遇しました^^
勝手に落札予想金額を考察。
<家賃収入>
駐車場1台込4.5万円/月×16世帯=72万円/月
年間家賃収入:864万円
<改修費用>
約2000万円。
(あくまで当方の積算であって改修内容によってかわります)
2500万円で落札出来たと仮定すると、
864万円/(2500万円+2000万円)=表面利回り19.2%
落札価格は3000万円ぐらいまでかなと予想していました。
その後、開札結果をネットで確認。
なんと、落札価格は約5500万円でした。
入札数も30本越え。
ビックリ仰天。
路線価は平米当たり数万円程度の地方都市で旧耐震築古の全空。
改修費用が想定した金額と仮定すると、
表面利回りは11.5%ですが、土地値はせいぜい2000万円。
基準価格900万円の土地建物が5500万円で落札。
都市部一等地ならいざ知らず、空き地が点在する地方都市でです。
信じられませんでした。
先日通りかかったら建物が解体されていました。
↓

建物を活用せず、
土地として考えていたなら、なおさら摩訶不思議な金額です^^:
この先どうなるのか。経過観察予定です。

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