昨年末、ある地方都市で国有財産払い下げ入札物件がありました。
旧耐震築古ＲＣ造５階建て１６世帯。
最低落札価格は約９００万円でした。
室内は全室スケルトン改修が必要な状態。
地方都市だしそんなに入札は無いかなと思いました。
私は入札予定ありませんでしたが、
興味本位で指定された日時の内覧会に参加。
なんと、車が何十台も押し寄せ、見学者であふれかえっていました^^;
入札するつもりはありませんが、これにはビックリ。
お手頃価格の収益物件だったからでしょうか。
ちなみに知り合い大家さんとも現地で遭遇しました^^
勝手に落札予想金額を考察。
＜家賃収入＞
駐車場１台込４．５万円／月×１６世帯＝７２万円／月
年間家賃収入：８６４万円
＜改修費用＞
約２０００万円。
（あくまで当方の積算であって改修内容によってかわります）
２５００万円で落札出来たと仮定すると、
８６４万円／（２５００万円＋２０００万円）＝表面利回り１９．２％
落札価格は３０００万円ぐらいまでかなと予想していました。
その後、開札結果をネットで確認。
なんと、落札価格は約５５００万円でした。
入札数も３０本越え。
ビックリ仰天。
路線価は平米当たり数万円程度の地方都市で旧耐震築古の全空。
改修費用が想定した金額と仮定すると、
表面利回りは１１．５％ですが、土地値はせいぜい２０００万円。
基準価格９００万円の土地建物が５５００万円で落札。
都市部一等地ならいざ知らず、空き地が点在する地方都市でです。
信じられませんでした。
先日通りかかったら建物が解体されていました。
↓
建物を活用せず、
土地として考えていたなら、なおさら摩訶不思議な金額です^^:
この先どうなるのか。経過観察予定です。
人気ブログランキング
