2019.07.04

昨年の台風２１号、物凄い暴風でしたね。



大阪の街を見渡すと、

いまだに屋根修理の終わっていない建物が多いです。



コインパーキングに停めていた車が強風で転がるぐらいですから、

その力は想像を絶するものだったと思います。

↓









当方の京都や大阪の各所有物件も暴風被害を受けました。



その後、くまなく点検し、

被害個所は全て修理を完了しているつもりでした。



が、、、最近、新たな被害を発見。

ガラスブロックの被害を見落としていました。

↓














何かがぶつかって、ガラスブロックが破壊されています。



こういったガラスブロックが全部で５か所あるのですが、

内３か所で被害が確認されました。



見栄え良くないので、火災保険を申請し、補償金で補修予定です。



今年もそろそろ台風の季節。

年々、自然災害が増えているような気がします。



台風への備えは保険で万全にしておきたいところです。




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2019.07.05

最近、ますます収益物件価格の相場が下がってきましたね。

特に築３０年以上の億越えＲＣ造の利回りが上がってきたと感じます。



例えばＲＣ造築３５年の物件なら、

法定耐用年数４７年ー３５年＝１２年が残存期間。



昨年までなら法定耐用年数に関係なく、

１２年間融資ではなく、２０年とか２５年の融資期間が取れていました。



ところが、最近は金融庁の指導の影響か、

法定耐用年数以上の融資期間を取ってくれる金融機関が激減。



ＲＣ造に限らずですが、法定耐用年数超えに対して厳しくなりました。










その影響で、買主側の融資期間が確保できず、

じりじりと値段が下がっている状況だと思います。




平成初期築は築３０年が経過。

ＲＣ造でも融資期間が１７年しか取れない状況です。



フルローン（現在ほぼ不可能ですが）での購入だと、

１０％の表面利回りでは全くまわりません。



１３〜１５％確保して、やっと少しキャッシュが残る程度でしょうか。




札幌や関西の売り物件をウォッチしていますが、

最近、当該物件で１３％程度の売り物件を見かけるようになりました。



たとえば、関西の一部金融機関では、

鑑定評価を入れることで、法定耐用年数を５〜１０年延ばす所もあります。


金利は２％後半ですが、融資期間が伸びればキャッシュフローがでる物件も。



場所がかなり良い物件なら購入に価するかもですね。


当方も良い案件があれば、積極的に取り組んで行きたいです。




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2019.07.06

梅雨真っ只中。

蒸し暑く、スッキリしない天気が続きますね。



所有物件の植栽もドンドン伸びてます。

グリーンがあるのは良いですが手入れしないと伸び放題^^;



各物件の日常清掃は、外部委託していますが、

植栽スペースの剪定作業も包括で契約しています。




剪定の写真報告が届きました。



　→　






伸びたアイビーが地下駐車場入口に大きくはみ出していましたが、

剪定でスッキリさっぱりしました。



アイビーは年中常緑で、剪定以外の管理が基本不要。

道路の中央分離帯にも採用されるぐらいですから強いんでしょうね。



共用部の維持管理は長期入居頂くために必須。

必要経費ですので惜しまず維持したいと思います。




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