築古RC造の売物件相場

2019.07.05



最近、ますます収益物件価格の相場が下がってきましたね。

特に築30年以上の億越えRC造の利回りが上がってきたと感じます。



例えばRC造築35年の物件なら、

法定耐用年数47年ー35年=12年が残存期間。



昨年までなら法定耐用年数に関係なく、

12年間融資ではなく、20年とか25年の融資期間が取れていました。



ところが、最近は金融庁の指導の影響か、

法定耐用年数以上の融資期間を取ってくれる金融機関が激減。



RC造に限らずですが、法定耐用年数超えに対して厳しくなりました。



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その影響で、買主側の融資期間が確保できず、

じりじりと値段が下がっている状況だと思います。




平成初期築は築30年が経過。

RC造でも融資期間が17年しか取れない状況です。



フルローン(現在ほぼ不可能ですが)での購入だと、

10%の表面利回りでは全くまわりません。



13〜15%確保して、やっと少しキャッシュが残る程度でしょうか。




札幌や関西の売り物件をウォッチしていますが、

最近、当該物件で13%程度の売り物件を見かけるようになりました。



たとえば、関西の一部金融機関では、

鑑定評価を入れることで、法定耐用年数を5〜10年延ばす所もあります。


金利は2%後半ですが、融資期間が伸びればキャッシュフローがでる物件も。



場所がかなり良い物件なら購入に価するかもですね。


当方も良い案件があれば、積極的に取り組んで行きたいです。




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posted by ゴン at 20:28 | Comment(0) | 脱サラ大家日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする