2019.08.01

２日間の東京賃貸住宅フェアが終わりました。

刺激を受け、勉強になった２日間でした。



さて、帰り際にしょぼくれん会長に会いました。








『しょぼくれん』って約１０年前だったでしょうか。

全国に勢力を拡大した後、一気にやる気を無くしてしぼんだ団体(笑)


知らない方も多いかもですが、いまだにコアなファンが多いです。




そんな会長の都内物件を拝見しました。


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全然しょぼくれてないです。




　









どの物件も都内超一等地に立地。

山手線内側の徒歩圏、地下鉄駅が目の前、等々。。。



関西だと２〜３億円ぐらいかなと思うような物件が、

どの物件も１０億から３０億円！



立地と土地値が凄すぎて頭が吹き飛びそうでした。

感覚が麻痺しますね^^;


有名芸能人が出入りするようなビルオーナーって凄い。



ここ数年の都内不動産市況の値上がりで、

所有物件の含み益が凄いことになってるみたいです。



都内一等地の不動産市況。

目と肌で感じて刺激を受けました。




『しょぼくれん』

会長がこれじゃ、、、無くなって当然ですね(笑)




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2019.08.02

『自動販売機による消費税還付』

数年前までものすごく流行りましたね。



なぜか非難される方もおられましたが、

税務上、合法でしたので全く問題ない方法でした。



その後、このスキーム自体は税制改正され事実上不可能になりましたが、

今でも合法的に消費税還付を行うことは可能です。




６月末決算のゴン第一法人。

消費税還付を受けることになりました。



２期前の決算で所有物件を複数売却したことで、

課税売上高が5,000万円を大きく超えました。



課税売上高が5,000万円を超えた場合、簡易課税で計算することはできません。

強制的に本則課税になります。



一例。

↓








「簡易課税制度選択届出書」を提出した場合であってもです。




つまり、本則課税期間中に資産を取得した場合、

簡易課税制度は適用されず、本則課税で計算することになります。

↓








今期、数年ぶりにゴン第一法人で３棟購入しましたが、

本則課税で消費税分が還付されるという理由もありました。



建物購入分で支払った消費税から、

賃貸業で受け取った消費税を引いた分が還付になります。


１棟の建物価格は結構高額ですので、無視できない金額です。




新たな不動産の購入。



不動産市況等による判断が一番重要ですが、

自らの事業の課税状況を把握しておくことも同じくらい大事です。




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2019.08.03

昨年から順次、取引金融機関と金利交渉してきましたが、

最後の１行と金利交渉が妥結。



今月、金利変更契約を結ぶことになりました。



日銀が超低金利政策を継続していますので、

それに乗っかり、全ての借入が住宅ローン最優遇金利程度になりました。



投資法は人それぞれ。



調達金利が２〜３％であっても、

高利回り物件や積算評価が出ない好立地物件で活用する投資法もあります。



また関西には既存不適格物件も多数存在しますので、

こういった物件を多少高い金利で借りても収益が出る買い方もあります。



短期間で規模を拡大するなら、むしろその方が良いですね。



当方は、どの金融機関でも積算評価が出る物件で、

法定耐用年数以内の借入にこだわっています。



結果、（どの金融機関からみても）

決算書がピカピカに見えるようにこだわっています。



規模の拡大スピードは多少遅くなりますが、調達金利が限りなく低くなり、

ほとんどの金融機関といつでもお付き合いできるメリットがあります。




しかし、一番ハードルが高いと言われるのが某都市銀行。



今回の金利交渉が終わったら、取引のある大家仲間に紹介してもらい

取引出来るか交渉してみようと思います。



全ての都市銀行とお付き合いできるようになるのが、

不動産賃貸業の足場固めとして、近々の目標です。




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