2019.09.10

今月に入り、値下げや今月末決済限定の売物件が増えましたね。


中間決算を控え、今週末あたりが勝負と踏んでいるのでしょうか。



しかし、ほとんどの物件は検討対象外^^;

お買い得と言える物件はそう簡単に転がってないですね。




銀行融資が厳しいと良く言われますが、

賃貸業の実績がある人には今も問題なく融資が出ています。



長期金利の指標となる10年物国債利回りは数年ぶりの水準まで低下。

借りる立場にとっては、最高の環境が整っています。



当方も、ある売物件２件に買付入れてます。

両物件も９月中の決済が条件。



融資特約を付けない代わりに、大幅指値を提示しています。

もちろん指値は根拠を持って提示しています。



買付が通る確率は、、、１０％もないかな。。。

もし交渉がまとまれば、現金決済してバックファイナンス受けます。



今年は２棟購入していますが、

良い物件があれば積極的に取り組んで行きたいです。




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2019.09.11

売物件情報をもとに、現地調査を実施した物件がありました。



築２０年少々の１棟物ＲＣ造。

ファミリー間取りで立地から考えて利回りもなかなか良い感じ。



ただし入居率は約６０％。



空室の原因はしっかりしたリフォームが出来ていない事と、

家賃設定が明らかに割高である事でした。



周辺相場の家賃設定でレントロールを引き直し、

改装費用を見込んで収支が合う売値になれば面白いかなと考えていました。



実際に問い合わせも多いとのことでした。



ところが、、、

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地下ピットの蓋を空けてビックリ。

↓














写真ではわかりにくいですが、

地下ピットが全体に約30cm冠水し、鉄管が広範囲に腐食していました。



詳細は調査しないと分かりませんが、

最大で数百万円の配管補修費用がかかるとの結果でした。



本物件は瑕疵担保責任免責が条件。



売主はこれを知って売ろうとしているのでは？と疑念が生じます。



地下ピットを確認しないまま購入する買主。

現れるんだろうな。。。



まさに『爆弾付き』売り物件。

知らずに買ったら大変な事態です。




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2019.09.12

当方が所有する大阪マンション２号。

平成２年築の建物で当方が３代目の所有者になります。



本物件は、完成図書も含め、建築時からの書類が全て引き継がれています。

所有権移転時に引き継がれず、紛失する物件が多い中、ありがたいです。



書類が揃っていると、メンテナンス時や改修工事の時に、

検討がスムーズに運びます。



これら書類の中に、

平成２年の新築時の募集パンフレットがあります。



平成２年といえばバブル真っ只中。

８０平米代の２ＬＤＫであるこの建物の賃貸募集条件がぶっ飛んでます。

↓








＜募集条件＞

家賃３０万円　共益費２万円
保証金３００万円　敷引き１２０万円

（以上２０１号室の場合）


＜入居資格＞

大手企業の部課長以上、中堅企業のオーナー役員、
大学教授、医師、弁護士、社会的信用のある方




現在、大阪市中心部のタワマンの同様間取りで家賃３０万円はあります。



しかし本物件は大阪郊外に立地している上に、

初期費用で保証金３００万円の賃貸物件は見かけません^^;


そしてなにより、入居資格で職業を指定するなんてあり得ません。



まさに、バブルですね＾＾；



当時はこの条件で賃貸業が成り立つと考えられた時代。



初代所有者（建築主）は、

バブル崩壊と共に自己破産して本物件も他人の手に渡ることに。



ちなみに現在（購入時）の家賃設定は共益費込約１２万円。

新築時の約１/３です。



何事も「絶対はない」ということなんでしょうね。




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