2019.09.13

先日ブログにも少し触れましたが、最近、所有物件のテナントが夜逃げ。



さすがに現状では詳細書けませんが、動産もそのまま残っており、

これからの処理が大変そうです^^;



ただ、夜逃げと断定できないこともあり、

もうしばらくだけこのまま様子を見ることになりそうです。



所有物件のテナント、現在３つ空きを抱えています。

内２つは今年５月末購入の物件で最近再募集をはじめたばかり。



気がかりなのは、、、まだ反響がゼロということ。

なかなか厳しいです。



もう１つのテナントは約半年空き。

こちらは問い合わせはあるのですが、なかなか契約まで至らず。



テナントは賃料設定でなく、需要の問題なので、

気長に待つしかないですね。



そもそもテナント賃料はボーナス的な位置付けなので、

あまり収支には入れてませんが、決まれば大きいので期待しちゃいます。



一方、所有物件に１６５戸ある住居。



今月末１室退去予告が入りましたが、
室内リフォーム後、来月中旬入居で本日賃貸借契約が完了しました。


住居部分は満室が継続です。



今年は退去が少なく、空いても比較的早く入居に。

今年の稼働率はなかなか良い感じです。



テナントは色々検討事項がありますが、住居の安定稼働が救いです。




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2019.09.14

競売物件を見ていると下記のような事例、たまにあります。

家の5分の1を差し押さえられた人に降りかかった理不尽
＜不動産執行人は見た40＞

9/14(土) HARBOR BUSINESS Online

声を荒げる債務者に思わず共感!?

「どういうことなんですか!?　だから、どうしろって言うんですか？」

この仕事では理不尽に声を荒げる債務者や占有者と出会うこともしばしばあるのだが、今回ばかりはそんな荒ぶる声にも「そりゃそうだ。アンタが正しい」と思える事案だった。

これまでに3度ばかり執行官からの説明はあったのだが、一向に理解ができないという占有者男性のため、4度目の説明が入る。

「ですから、このお家の5分の1を差し押さえさせていただきますよということなんです。5分の1と言っても家を5等分してそのうちの1つを持っていってしまうということではなく、あくまでも権利の問題なんです」

「だから、それが全くわからないって言ってんの。その5分の1の権利を譲り受けた人が“この家のトイレは今日から俺のものだ”って言ったら、俺トイレ使えなくなっちゃうの？」

「トイレがこの家の5分の1相当なのかという問題もありますが、仮に話し合いでそう決まってしまった場合には、トイレが使えないという可能性も無くはないです。けど、そう端的に行使されることも少ないと思います」

「だから、どうすりゃいいのよ……」


5人兄弟で権利保有していた家。そのうち一人が債務不履行となり……

埒が明かないため、今回の物件について、そして差し押さえ・不動産執行発生の経緯を追ってみたいと思う――。

地方都市の古びた住宅街。元々道路幅の狭い地域に無理やり築かれた住宅地であるため、セットバック（道路拡幅などのために行政の求めに応じて土地を後退させること）に応じた家、応じる約束のみの家、セットバックを想定して建てられた家が混在するという凸凹感の否めない統一感無き町並み。

そんな町並みで建物ギリギリまでのセットバックに応じた築25年の2階建てが、今回の当該物件だった。

外観からも湿気による被害が見て取れ、モルタルの外壁にはひび割れも目立つ。住んでいる占有者は40代後半の男性と奥さん、そして同じく40代後半の知人男性という3人。

当該物件は両親の他界時に兄弟5人が当分権利で相続したものだったが、当時持ち家の無かった占有者が協議の上専有するに至った。ところが、権利を有する別の兄弟が債務不履行に陥り、当該物件5分の1が差し押さえられるという危機に直面している。

よって、占有者男性に落ち度はない。しかもある日突然、家の5分の1を差し押さえると他人がズカズカ上がり込み、これに対する拒否権もないという事態であり、声を荒げた応対をしてしまうことにも納得の案件だった――。


理不尽だらけの執行手続き

「じゃあわかった。これまでウチみたいに5分の1差し押さえられた人の多くはどうなっちゃったの？」

「そうですね。こういうことはあまりお答えするべきではないのかもしれませんが」

前置きがあり、執行官から一例の紹介が入る。

「こういった権利を購入した方の多くは、実際に権利が欲しくて入札するわけではありません。権利が他人に分割されて困ってしまう方に“買いませんか”という交渉を持ちかけてきます。つまり購入後、この家に住んでいるアナタに対して“困る前に買いませんか”という具合に話を持ちかけてきたり、家賃相当額の5分の1を支払うよう求めてきたりするかもしれません」

「止めるにはどうすればいいの？」

「債権者の方に一括で債務を支払うしかありませんが、その場合権利は動かないので権利は債務者さんが持ったままになり、またいつ競売にかけられるかわかりません」

「じゃあ競売で落札すればいいってこと？」

「入札価格は安いと思いますが、記入した額より高い額を提示した人がいた場合は落札できません。無事に落札できた場合も一括で残額を収めなければなりません」

「他の人が買っちゃった場合は？」

「そうなってみなければわかりませんが、多くの場合、先程申し上げた通り“買わないか”という提案があるかもしれませんので、交渉次第で分割購入も可能になるかもしれませんし、家賃の5分の1を払えという場合は、そんなに高くない額を支払い続けることで住み続けて良いよと言ってもらえるかもしれません」


何の落ち度もないのに、打つ手なしという地獄

「他に方法があるとすれば？」

「評価額が出てから任意売却業者を挟むという方法もあるかもしれませんが、評価額を上回る色をつけてあげないと話が進まないので、競売での落札より出費が多くなる可能性もあります」

「だから、どうすりゃいいのよ…」

確かに当事者とすれば頭を抱えてしまう事案ではあるが、我々は答えを提示する立場にはないため当該物件を後にする。

今回の事例のように、落ち度無く日々を暮らしている人々に対し、突然「正解」や「最良の選択」を見出すことが難しい、“禅問答”めいた問いを投げかけるという現場に立ち会うことも少なからずある。

真っ白になってしまった頭で期間内にいずれかの選択を迫られることになるわけだが、このような事例に見事な対応ができるものはどれだけいるだろうか。もしも同様の問題が自分に降り掛かってきた場合、どのような対応をするだろうか。

そんなシミュレーションをしてみても、やはり彼と同じ言葉が脳裏に繰り返し現れ、いずれは考えることをやめてしまう。

「だから、どうすりゃいいのよ……」

お気の毒ですが、、、

これはどう考えても理不尽ではないですね。



占有するなら、両親の他界時に兄弟5人で相続するのが誤り。

家は１人で相続して残り４人は金融資産等で処理するのが正解です。



手続きを怠った自己責任だと思います。

（競売にならなくても、遅かれ早かれ必ずもめますから）



そういえば、知り合いの不動産会社がこういった物件を落札しては、

持分を売るか残りの持分を買い取るかの交渉を仕事にしています。



時間と手間は掛かるようですが、

こういった交渉を楽しんでやっているそうです。



長文ですが参考になるので転記しました。




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2019.09.15

９月９日号の全国賃貸住宅新聞や今朝の毎日新聞。

過度な相続税対策が否認された東京地裁判決が載っていました。

国税庁が「ダメ出し」90代資産家の“無理筋節税策”

9/15(日)　 毎日新聞より抜粋

90代で亡くなった資産家。

生前、銀行から多額の融資を受けて不動産を購入しており、
その結果、相続税はゼロに――。

国税当局がこれを「過度な節税」とみなしたことをめぐって争われた裁判の判決がありました。



相続税の財産を評価する場合、通常は、
国税庁が定めた「財産評価基本通達」に基づいて評価する。

これは不動産や株式など、
それぞれの財産について細かく価額計算方法を定めたものだ。

だが、国税当局が、この通達に基づく評価では「著しく不適当」と認める特別な事情があるときは、国税庁長官の指示を受けて評価する。

これを定めた基本通達の「6項」は国税当局の「伝家の宝刀」と呼ばれる。


◇亡くなる直前に14億円の不動産投資

最近、国税当局が抜いた「伝家の宝刀」が、相続税の実務家の間で話題になった。

被相続人が相続前に多額の銀行借り入れをして不動産を購入したことを、国税当局が「過度な節税対策」とみなしたことをめぐり争われた裁判で、東京地裁は8月27日、国税庁長官の指示による評価を認め、相続人の主張を棄却したのだ。


この事例をみてみよう。

被相続人Aさんは亡くなる3年前、90歳の時に、賃貸用不動産Xを約8憶3000万円で購入。

さらに翌年に別の賃貸用不動産Yを約5億5000万円で購入した。

この購入資金として、銀行から計約10億円の借り入れをした。


財産評価基本通達による評価では、不動産X、Yの相続税評価額は、
それぞれ約2億円、約1億3000万円で計3億3000万円。

これに対し、購入価額13億8000万円は約4倍。

この倍率は乖離（かいり）率と呼ばれる。


Aさんはこの2件の不動産を購入していなければ、相続財産は6億円を超えていたが、この2件の不動産が加わり、銀行からの借入金を合わせると、負債が相続財産を上回ったため、相続税はゼロになった。


また、2件の不動産のうち、不動産Yは相続開始から9カ月後に約5億1000万円で売却されている。


国税当局は、この申告に待ったをかけた。

6項に基づき、鑑定評価額は不動産Xが約7億5000万円、Yが約5億2000万円による評価が適正とした。


東京地裁はこの国税当局の評価を認めたわけだ。

相続税の実務家の間では「乖離率4倍」が、6項を適用する判断基準となるのかどうか騒がれている。


◇乖離率とは何か

さて、この「乖離率4倍」についてはどうとらえるべきだろうか。

それを考えるために、そもそも通常の不動産取引において乖離率とはどのようなものなのか確認してみよう。


もともと、不動産の時価と相続税評価額との間には、乖離がある。

土地については、公示価格の80％が目安、建物については建築価額のおおむね70％の目安で評価されているからだ。

このため、
相続税の節税対策として不動産取得をすることはよくあることだ。


賃貸用不動産であれば、さらに相続税評価額が下がる。

所有している土地に建てた貸しアパートなどを他に貸し付けた「貸家建付地」では20％前後の評価減、建物は貸家評価で固定資産税評価額の30％評価減となる。

また、事業用小規模宅地については200平方メートルまで50％評価減される特例があり、これが適用されれば、土地・建物合計で相続税評価額は購入価額の50％程度まで圧縮することができる。

この時点で乖離率は約2倍だ。


さらに、不動産が人気エリアや、地価が上昇している地区にあるとなると、さらに時価との乖離は広がる。


一方で、不動産市場は常に変動しているため時価の変動と共に乖離率も変動するし、公示価格の変動と共に路線価も変動する。

つまり、購入時期と相続発生時期などのタイムラグは、相続対策をするにも相当のリスクを負うことになる。



このようにみれば、6項を適用したこの事例のポイントは、乖離率の大きさではなく相続税の節税を目的とした対策そのものに対する戒めと考えたい。

6項による国税庁長官の指示による評価は、その戒めのための手段という位置づけだろう。


この事例では、どういう点が過度な相続対策と判断され、戒めの対象となったのか。

東京地裁の判決から抜き出してみよう。


（1）相続開始直前に、多額の借入金による賃貸不動産投資を行った

（2）銀行の貸出稟議（りんぎ）書によると、相続対策目的であることは明らか

（3）相続開始直後に購入不動産の売却が行われた

（4）本来の相続財産を超える多額の借入金により、相続税額の負担をなくした

（5）被相続人の年齢が高齢であり、短期間に相続対策を行うことには無理があった

不動産賃貸業としての運営実態がほとんどなく、

相続税の節税が主目的であると認定されたことがポイントですね。



税務署のさじ加減で決まってしまう線引きが難しいです。


それ以上に、

世界一高い相続税も見直した方が経済の活性化に繋がると思います。




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