表面利回りの計算方法

2019.10.02



表面利回りって物件概要書に必ず記載があります。

大阪の図越さんと議論。




<表面利回りと消費税の疑問>


1棟事業用収益物件

土地15,000万円
建物35,000万円税込(税別31,800万円+消費税3,200万円)
合計50,000万円税込(税別46,800万円+消費税3,200万円)



課税売上3,850万円

(3,500万円税別+消費税350万円)



表面利回り計算法

@3,500万円税別 ÷ 50,000万円税込 = 7.0%
A3,500万円税別 ÷ 46,800万円税別 = 7.5%
B3,850万円税込 ÷ 50,000万円税込 = 7.7%
C3,850万円税込 ÷ 46,800万円税別 = 8.2%





表面利回りの数字自体にはあまり意味ありませんが、、、

消費税を加味するかしないかで利回りが1%以上も変わってしまう現実。



bhtsielhgke.jpg




建物消費税は購入時必ず負担するので、

分母は50,000万円で良いのかなと思います。



しかし、売上はどうなんでしょうか。



今回の計算では課税売上が1,000を超えているので課税業者ですが、

仮に1,000万円以下なら免税業者の可能性も。


所有者によって、受け取った消費税を国に納めるか自分の収入になります。




見方を変えれば、購入した時点で事業者になることには変わりありません。

仮に消費税免税業者の規模だったとしてもです。



なので免税規模であっても消費税を受け取るわけですから、

Bの収入も税込み計算で良いのかなと思いますがどうなんでしょうか。



基準が異なれば表面利回りの数字も大きく変わりますね。



投資のプロはどうやって計算するんだろう。。。

(表面利回りにあまり意味ないので考え過ぎかもですが。。。)




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posted by ゴン at 15:00 | Comment(2) | 脱サラ大家日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする