2020.02.04

先日、札幌マンション１号で

軒天井の断熱材が落下した記事を書きました。






　





落下した断熱材をそのまま使いビス止めしてもらいました。

この後同色で再塗装すれば、材料費は掛からず原状回復ができます。












賃貸業はこういった小さなことの積み重ね。

中古物件の宿命です。




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2020.02.05

昨日の報道記事を見て

不動産価格が上がっていることを再認識します。

不動産を売却した上場企業の9割が譲渡益を計上、
トップは三菱重工業の300億円

2/4(火) MONEYzine

東京商工リサーチは2月3日、2019年度第1-3四半期（4〜12月）の「東証1部・2部上場企業 不動産売却」調査結果を発表した。


2019年度第1-3四半期（4〜12月）に適時開示で、国内不動産の売却を公表した東証1部、同2部上場企業は37社。

東京商工リサーチによると、1993年度の調査開始以来、最少だった2011年度（50社）を下回るペースで推移し、2019年度は過去最少となる可能性が出てきた。



(中略)



2019年度は、遊休地より社屋や工場、ホテルなどの事業拠点の物件を手放すケースが増えた。

譲渡損益を公表した36社のうち、不動産地価の上昇を背景に、譲渡益を計上したのは33社（構成比91.6％）と9割以上に達しているのが特徴だ。


譲渡価額の総額は、公表した15社合計で636億5,900万円（見込み額を含む）。


トップは、経営再建中のレオパレス21。

「ホテルレオパレス札幌」などのホテル、賃貸用レジデンス、オフィスを売却しており、譲渡価格は305億円に上る。

次いで、タカラレーベンが発電施設の売却で138億5,800万円（関連会社保有分を含む）。


譲渡損益の総額は、公表した36社合計で1,051億3,900万円（見込み額を含む）。

内訳は、譲渡益計上が前年同期同数の33社で合計1,080億7,400万円（前年同期691億8,100万円）。

譲渡益トップは、三菱重工業の300億円。

次いで、サトーホールディングスが115億円、日本郵船が95億円、PALTACが94億円と続く。


一方、譲渡損の公表は3社（前年同期1社）で、譲渡損の合計は29億3,500万円（前年同期3,300万円）だった。

この記事とは直接関係ありませんが。。。



最近、大家仲間や金融機関担当者様とお話してしていると、

昨年末から明らかに融資姿勢が後ろ向きに変化しています。



以前なら確実に融資が通ったであろう個人属性＆案件であっても、

本部で否決される事態が頻発しています。



金融機関担当者様とお話しして、一様に口にされるのが、

「今、不動産価格は高いので、、、」の言葉。



２、３年前の今とあまり変わらない相場の時には、

「良い案件があればいつでもどうぞ！」だったのとは大違い^^;



金融庁の意向！？で金融機関の姿勢が一斉に右にならえ的変化です。



その割には明確な物件価格下落が起こっていません。

今のままの融資情勢なら、もう少し辛抱すれば確実に下がると思います。



明らかに安い案件があれば拾いつつ、深追いはしない。

もうしばらくこのスタンスで行きたいなと思います。




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2020.02.06

当方は物件購入時に融資を受ける場合、

基本的には全て普通抵当権にしています。



『1物件 ＝ 1融資 ＝ 1抵当』



基本的には上記で考えているからです。



担保のかかる範囲を限定しておかないと物件の資産処分時、

金融機関にお伺いをたてる手間が掛かったりします。



なにより、バブル崩壊的な事態が起こり、万が一担保割れが起こると、

根抵当権の場合、一般的に追加担保の要求を求められます。



普通抵当権の場合、返済さえしっかり行っていれば、

追加担保を入れてほしいとは言われません。




ただ当方が今までに受けている融資の中で、

1物件だけ根抵当権を設定したものがあります。









この金融機関からはもう追加融資を受けないかな？

との思いもあり、担当者の希望で根抵当権を受け入れました。


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ところが昨年、この金融機関が別の金融機関と合併。



双方の金融機関と融資でお付き合いがあったために、

この根抵当権がもう1行の普通抵当権と紐づけされてしまう事態に^^;



金融機関側から見たら漁夫の利。

当方から見たら、、、『エっ、、、』です。




ただ、根抵当権はデメリットばかりではありません。

せっかくの機会なので活用する方法も検討してみようと思います。




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