2020.09.01

先日出た京都マンション１号の空室。

2018年の民泊新法施行前まで民泊をしていた部屋です。



訪日外国人をターゲットに内装工事していたので、

普通の賃貸物件ではあまり採用しないクロスを使っています。



約５年前の写真ですが、、、

↓








最近まで、このまま家具家電付きで賃貸していました。



現在は家具家電を撤去して通常の賃貸にしてますが、

内装クロスはほぼこのまま。



少々奇抜ですが、、、いつも意外と決まりが早いです。



今回も男性が借りてくれました。



クロスの貼り分けは今や普通の時代ですが、

差別化には今でも有効ですね。




人気ブログランキング

2020.09.02

当方は、２００６年に不動産賃貸業をはじめてから、

一貫して積算価格を重視してきました。



融資を受けて購入する場合、法定耐用年数以内の融資期間で収支が取れ、

積算価格も同時に満たすもの。



つまり、積算価格と収益還元価格の両方を満たす必要があるため、

基本的には高利回りの郊外型ＲＣ造物件をターゲットにしてきました。



ただし、当たり前ですが、

区分や一戸建ては現金購入だったので積算は考慮してません。




積算重視のメリットは、多くの金融機関とお付き合いできること。

都銀ともお付き合い可能なので、超低金利での資金調達が可能です。



一方でデメリットもあります。



好立地物件を購入するには、積算価格までの融資を満たすために、

ある程度の自己資金を必要とすること。



さらに、収益還元価格も同時に満たそうとするには、

ある程度の利回りが必要で、どうしても築古物件が中心になります。



一部金融機関の決算書評価には「平均築年数」というのがあります。

ここで引っかかって継続的に融資が受けられなくなる可能性も。



当方も定期的に各金融機関の評価方法に則って精査していますが、

バランス的にそろそろ築浅ＲＣ造物件も欲しいところ。



多少利回りを犠牲にしても、

ある程度立地が良ければ築浅も所有物件に加えようかなと思います。

・
・
・



しかし、、、物件価格は高止まり。

なかなかお眼鏡にかなう物件がないですね^^;




人気ブログランキング

2020.09.03

先日、購入検討したい物件が出てきたので、

各金融機関担当者様にメールで資料を一斉送信しました。



まだ買付を入れたわけではありませんが、

直近の融資状況の感触を確認してから、価格交渉しようかなと。



基本的には取引銀行の融資姿勢に変化はないようでしたが、

ある都銀さんだけは、少し変化を感じました。



「全ての稟議に全役員の承認が必要なんです」

・
・
・


本当？？？

にわかには信じがたいお話しです。



融資審査担当役員が承認するのは当たり前と思いますが、

関係ない役員の承認まで？？しかも全案件？？



融資承認のハードルは恐ろしく高くなっているようで、

融資審査も約２か月くらいかかるとか。実績があってもです。。。



全役員承認の真意はわかりませんが、

これじゃ、、、足の速い優良物件の融資は頼めないですね^^;



各金融機関は、時期に応じて、

融資の蛇口を緩めたり絞ったりするのが当たり前になっています。



新規物件購入を希望するなら、

『今』、融資に積極的な金融機関を知っておくのが一番重要ですね。




人気ブログランキング