2020.10.28

収益物件価格の値下がりはほぼ見られませんが、

足元では着実にコロナの影響が出ています。

土地価格、半年で15％超下落　東京・愛知・大阪で調査

10/28(水) 朝日新聞デジタル

国税庁は28日、新型コロナウイルスの土地価格への影響を臨時調査したところ、東京、愛知、大阪の3都府県の計6地域で1月から6月までの間に15%以上、時価が下落したと発表した。

同庁は相続税などの算定に使われる路線価を7月に発表したが、コロナの影響がない1月1日時点のものだった。

大幅な下落があれば補正する方向だったが、今回の調査結果を踏まえ、補正しない考えだ。


6地域はいずれも観光地や歓楽街で、下落率が最大だったのは名古屋市中区錦3丁目と大阪市中央区宗右衛門町の19%。

東京都台東区浅草1丁目が16%で続き、名古屋市中区栄3丁目、同市中区大須3丁目、大阪市中央区心斎橋筋2丁目の3地域が15%だった。


相続税や贈与税の算定に使われる路線価は、時価より低く設定されている。

だが時価が想定以上に下落すると、割高な路線価で資産評価を行うことになる。

時価で資産評価したほうが税額は安くなるが、不動産鑑定士に鑑定してもらう必要があり、お金がかかる。


このため同庁は、コロナの影響で時価が路線価を下回る地域があれば、特例的に路線価を減額補正することを検討してきた。

7月以降は、今後の動向を踏まえて判断するという。

元々インバウンド需要で値上がりしていたホテル用地などが

値下がりした結果でしょうね。



しかし、年間にすると３０％相当の値下がり。

結構なインパクトです。



一方で金余り効果？で収益物件の値下がりは全く見られません。

融資情勢も厳しいですが、それ以上にお金が溢れてますね^^;



『待つ』ことが出来るのも不動産賃貸業のメリット部分。

じっくり見定めたいです。




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2020.10.29

物件を所有していると、「物件を売りませんか？」

と定期的にダイレクトメールが郵送で届きます。



中には「お客様が付近で収益物件を探されています」と

さも買い希望者様がいるかのようなダイレクトメール郵便も。




ダイレクトメールの傾向を見ていると、

物件立地によって送ってくる不動産会社が異なったりしています。



立地が良い京都マンション１号は、

都銀系を含む大手不動産会社からのオファーが圧倒的に多いです。



おそらく相続目的の顧客が多く、

好立地の物件を中心に送付していると思われます。



大阪や札幌の物件は中心地ではないため、

収益物件を専門に扱う会社からのダイレクトメールが圧倒的に多いです。


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先日、札幌の不動産会社からダイレクトメールが届きました。



筆ペン手書きで、ある所有物件名が明記されていて、

「買いたい人がいます」と言った趣旨の内容が書かれていました。



気になったので一応、送付元不動産会社に問い合わせ。


やっぱり単なる営業でした。



手書き手紙は滅多にありません。



手書きで「買いたい人がいます」って書いてあると、、、

問い合わせたくなるのが心情ですよね^^;



送り先の１％でも物元になれれば、手書きの努力も報われる、

ということなんでしょうね。




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2020.10.30

先日、大規模改修工事を専門に行う大手建築会社様と、

情報交換で会食する機会がありました。



主に分譲マンションの大規模改修工事をされています。

分譲マンションなので工事受注金額も数千万〜数億円がメイン。




分譲マンション管理組合の場合、

多くが毎年、理事長以下役員が入れ替わり、住民が交代で務めます。



そのため、改修工事プレゼンは一般消費者に行うのと変わらないため、

受注するまでに説明が色々と大変だという話でした。



受注して現在取り組んでいる現場が、約３００世帯の分譲マンション。

工事中、各戸区分所有者とのやり取りは大変だそうです。



この現場では、約２年前の台風被害を受けた箇所が多数あるそうです。


しかしながら、、、

管理組合で加入している火災保険は一切使っていないそうです（驚



理事長が毎年変わる上に、専門知識が無いので、

「火災保険は火災事故以外使えない」と思っているのかもですね。



各区分所有者も自分の財布と関わりない、と思っているのでしょうが、

修繕積立金が減るので間接的に自分のマンション価値を毀損しています。



世の中の多くの人は『火災保険≒火事の時だけ』なんでしょう。。。

知っていると知らないの差は２極化以上に大きいと思います。




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