2021.01.26

昨年末に出た売り物件情報。

現地を見て購入検討した結果、欲しい金額で入札していました。



売主側から連絡があり、私が１番手で購入できることが確定しました。



１０年ほど使われていない全空物件ですが、

この間、所有者様が建物をしっかりと維持管理されていました。



建物外回り、屋上防水や外壁塗装は補修不要で、

各部屋の内装を表面改装すれば、貸せそうな状態です。


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建物管理状態から見ても、かなり余裕があるビッグな所有者様です。




１棟ＲＣ造、３ＬＤＫ×９世帯。

リフォーム改修後利回りは約１８％を想定しています。



今週末に売買契約して来月引き渡し予定。

入居者様に選んで頂けるような物件に仕上げたいと思います。




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2021.01.27

コロナ禍で訪日外国人観光客が激減。

大阪１等地の地価は予想以上に暴落が進んでいます。

コロナで２０％超の地価下落、
大阪・心斎橋筋や道頓堀の路線価を一部引き下げ

1/26(火) 読売新聞オンライン

国税庁は２６日、相続税や贈与税の算定基準となる２０２０年分の路線価について、新型コロナウイルスの影響で２０％を超える大幅な地価下落が確認されたとして、大阪市中央区の一部で引き下げると発表した。

大規模災害を除き、路線価が補正されるのは初めて。

東京都や名古屋市などでは２０％未満の下落にとどまり、
補正は見送られた。


（中略）


国税庁が昨年９月末時点で全国の地価を調べたところ、同１月と比べて、大阪市中央区の「心斎橋筋２」「宗右衛門町」「道頓堀１」の３地点で、それぞれ２３％の下落が確認された。

コロナ禍で訪日外国人観光客が激減し、
土地需要が減退した影響とみられる。


路線価は地価の８割程度が目安のため、地価の下落が２０％を超えると路線価の方が高くなり、算出される税も高くなってしまう。

このため、路線価を引き下げ、
税額の適正化を図る必要があると判断した。

３地点では補正率「０・９６」を掛けて価格を算出する。


今回の調査ではこのほか、大阪市中央区の９地点（１７〜１９％）と名古屋市の「中区錦３」（１６％）の計１０地点で下落率が１５％を超えた。

都内で最も下落幅が大きかったのは「台東区浅草１」の１２％だった。


国税庁は今後、昨年１０〜１２月の地価についても調査を行い、同様に大幅な下落が確認されれば、路線価の引き下げを検討する。

全国の中で、大阪が一番訪日外国人需要に頼っていたとも言えます。

今回、路線価を４％減額しても、２０１５年比でまだ４倍以上高いです。

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ワクチン効果で底が見えたら一気に復活すると思いますが、

どのタイミングになるか興味深いです。




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2021.01.28

住宅ローンの返済期間の上限は、これまで３５年が一般的でした。



ところが２００９年、住宅金融支援機構で５０年住宅ローンが登場。

その後、多くの金融機関で４０年住宅ローンが商品化されました。



平均所得が伸びないのに物件価格が値上がりした結果、

３５年では買えない人が増えてきたからでしょう。



金融機関にとっては、金利手数料が増える。

家を買う人にとっては、返済比率ＮＧだった人が４０年だとOKになる。

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双方の利害が一致しますね。

無理して家を買う必要があるのかが一番問題ですが。。。



確かに４０年ローンにすると月々の支払いは減ります。

↓


＜３５年ローン　金利１％　借入金額３５００万円＞

返済総額　　 ： 41,495,820円
支払利息総額 ： 6,495,820円
月額返済額　 ： 98,799円


＜４０年ローン　金利１％　借入金額３５００万円＞

返済総額　　 ： 42,479,588円
支払利息総額 ： 7,479,588円
月額返済額　 ： 88,499円



給与所得者にとって月々１万円は大きいですからね。



ただし、注意が必要なのは、、、

４０年ローンで「間違った家」を買ってしまうと悲惨なことになります。




収益物件でも４０年、５０年ローンが出て来ないかな。。。

あっ、そうすると物件価格も上がちゃいますね^^;




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