2021.02.13

レオパレス決算見込み、厳しいですね。

レオパレス21　通期予想を下方修正、444億円の最終赤字へ

2/12(金) 東京商工リサーチ

経営再建中の（株）レオパレス21（TSR企業コード: 291293581、中野区、東証1部）は2月12日、2021年3月期（連結）の純利益が当初予想の80億円の赤字から444億円の赤字に拡大しそうだと発表した。

「新型コロナウイルス感染症拡大に伴い入居需要が抑制された」（リリース）という。

また、役員報酬の減額を来年3月まで継続することも併せて公表した。


2021年3月期（連結）の業績予想は、売上高4089億円（前回予想4311億円）、営業利益346億円の赤字（同98億円の赤字）、当期純利益444億円の赤字（同80億円の赤字）に下方修正した。


レオパレスは、約1000名の希望退職の実施や営業店舗の削減など事業再構築を急いでいる。

また、投資有価証券や保有不動産の売却、第三者割当増資など、財務内容の改善も目指しているが、債務超過（東証基準）となっている。

界壁不備への対応は、「新規の入居者募集を保留している明らかな不備が判明している住戸の空室を優先し、2021年1-6月末までに6000戸程度の改修工事を実施予定。2024年末までに明らかな不備の解消を目指す」旨を公表している。

昨年10月、アメリカの不動産ファンドフォーレストが約570億円出資。



債務超過を解消したのに、、、

3月期末の444億円の赤字では、出資分がほぼ帳消しになってしまいます。



自己資本比率は昨年12月時点でマイナス５・４％の債務超過。



新型コロナウイルス感染症拡大に伴い入居需要が抑制された、

としていますが、実態は信用を失ったというより深刻な状態ですね。



いろんなツケが廻っている感じがします。




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2021.02.14

今月末に引き渡しを受ける予定の札幌マンション１０号。

入札時、リフォーム予算と家賃設定を想定してシミュレーションしてました。



１棟ＲＣ造で、全戸３ＬＤＫ約７０平米の広さで全空物件になります。



先日、札幌の大家さんとゴルフしながら色々とお聞きしたら、

リフォーム内容次第ですが想定家賃よりもう少し高くできそうです。



約１８畳あるＬＤＫスペースが一番の強みかなと思います。



ご入居頂きたいターゲット層を想定し、駐車場込みの家賃で、

近隣家賃相場より少し安く設定して長期入居頂けるよう戦略を練っています。



・室内は白を基調にシンプルに仕上げて奇をてらわない

・水廻りはとにかく使いやすくて清潔感のある状態に仕上げる



地元の方が長期で住んで頂けるような快適な住空間を提供したいです。



改修後表面利回りは最低１８％以上が目標。



上手く行けば２０％以上確保の妄想もありますが、

全空物件の場合、建物改修時にどんなトラブルが出てくるかわかりません。



過剰な期待は持たず、粛々と準備を進めたいと思います。




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2021.02.15

気が付けば、所有戸数が２００室ちょうどになりました。

数年前に一部を売却して減りましたがまた増えてきました。



全体を俯瞰して、そろそろ売却適期を迎えている物件は、

資産処分（売却）を行おうかなと考えています。



金融機関が一番気にする、決算書内容と金融資産。

いつも気にして確認するようにしています。




最近、某都銀から融資付きで物件紹介がありました。

でも、、、断りました。



築浅の高層１棟ＲＣ造でしたが、

立地と利回りのバランスを考え、個人的基準に合いませんでした。



筋肉質な決算書と金融資産は最強の武器です。

武器がたくさんあればあるほど、物件を買うのが簡単になります。



しかし、融資が付いて買える物件であっても、（私の基準では）、

買ったらダメな物件が９９％で、残り１％が要検討の感じ。



さらに、その１％の中から希望条件に合うのはごく僅かです。



個人的に、まあまあ良い物件を年１０棟買うより、

（私にとって）かなり良い物件を年１棟買う方が理想なんです。



出来るだけ低いリスクで最大限のリターンを得る。

これからも初心を忘れず私なりの方法で邁進しようと思います。




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