繰上返済の是非

2021.02.22



住宅ローンやアパートローン等の事業ローン。

ある程度余裕が出てきたら、繰上返済を検討される方も多いですね。



住宅ローンの繰上返済で一番多いのが「安直なパターン」。



「金利がもったいないからとりあえず返済してしまえ!」と、

具体的なシミュレーションもせず、損しているパターンが多いです。



例えば、借入5,000万円、融資期間35年、変動金利0.5%で、

10年後に500万円を繰上返済したケースをシミュレーションしてみます。



返済額低減型の場合、金利総支払額は31万8,965円ほど少なくなります。

しかし残り期間25年で割ると、年間1万2,758円の節約にしかなりません。



500万円繰上返済をしても、年間たった1万2758円の節約。



であれば、不動産賃貸業で表面利回り8%程度で運用可能ですので、

基本、繰上返済せずに500万円を運用に回した方がよいですね。



但し、住宅ローンを借りる方の多くが不動産賃貸業してないわけですから、

ETF運用が年利3%とすれば、2%以上の金利なら繰上返済ありでしょうか。




一方、アパートローンや事業ローンはどうか。



ゼロ%台の低金利で借りているのであれば、住宅ローンと同様に、

繰上返済せずにその資金を次の物件の購入資金に充てるのがベストでしょう。



レバレッジを効かせすぎや、デッドクロスが到来しているような場合は、

一部繰り上げ返済をした方が良いパターンがあります。



あとはお金があり余ってる、もしくはこれ以上の事業拡大をしない場合は、

無条件に繰上返済して良いですね。



「とりあえず繰上返済してしまう」と安易に考えるのではなく、

シミュレーションして理解した上で、各自の考えで対応しないと損します。




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posted by ゴン at 16:20 | Comment(2) | 脱サラ大家日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする