2021.03.19

１月に購入した札幌マンション１０号。



所有権移転後、（契約上）鍵の引き渡しが受けられませんでしたが、

約１ヶ月経過して無事に引き渡しを受けました。




各室内を改めて確認。

１０年間使われていない全空物件ですが、状態は比較的良いです。











１室約７０平米あるので、表面改装だけでそれなりに費用が掛かりますが、

雨漏りもなく、カビ等は発生していません。



水廻りは、システムキッチンや洗面化粧台、トイレは交換しますが、

ユニットバスは対費用効果を加味し、クリーニングのみで使用予定です。



外壁はチョーキングもなく、まだまだ補修不要ですが、

１部だけ違う色で再塗装してインパクトを出せないか検討中。



改修内容によって改修後利回り１５％〜２０％で変動しますが、

長期的な物件競争力を加味してリフォーム内容を決めようと思います。




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2021.03.20

繁忙期も終盤ですね。

当方の所有物件、入退去が少なく入居率は順調に推移しています。



大きな空室と言えば、テナントの空き3室。



内1室はコインランドリーを開業される方から申し込みがあり、

来週、賃貸借契約予定になっています。



そしてもう1室の空きテナントに申し込みが入りました。

ピアノ教室。



グランドピアノを置きたいそうで、一番は音の心配。

現状スケルトンなので、内装や防音工事に1千万円程度かかると思います。



適当な防音工事だと、

住居部分の入居者様と音の問題でトラブルになる可能性がありますしね。



プロのピアニストだそうですが、内装工事代は融資を検討されるとか。



感覚的には、、、融資の可否は半々ですね。

内装に1千万円掛けて、事業として合うのか、がポイントですね。



ただテナント部分の内外装が華やかになると、

マンション全体の雰囲気が一気に良くなるので期待しちゃいます。



ただ、過剰に期待してしまうと失望するので、

粛々と対応しながらテナント募集は継続したいと思います。




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2021.03.21

バブル崩壊を経験した著者が書いた本。



２０１２年の本ですが、バブル崩壊時の不動産市場がどう変化したか、

分かりやすく書かれています。



不動産で100億円の借金ができた私が、再びお金持ちになったワケ
左藤 太一 (著)






地価が暴落し、著者も不動産投資で返済不能の多額の借金を抱えます。



融資や税金の滞納で、銀行、税務署、債務回収機構、地方自治体等と

当時のリアルな交渉経緯を知ることができる本です。



正直個人的には、倫理上やコンプライアンス的に引っかかる所はありますが、

借金棒引きの方法が実体験を踏まえて書かれています。



今の時代だとどうかな？？と思う部分もありますが、

バブル崩壊を知らない世代にとってはかなり参考になるかなと思います。




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