2021.05.01

不動産を金融機関から融資を受けて購入する場合、

我々借主には、期限の利益という権利を有しています。

＜期限の利益＞

期限が定められていることによって債務者が受ける利益。

例えば、借金の返済期限が設定されている場合、債務者は期限が到来するまでは返済する義務はなく、また返済を求められることもない。

要約すると、最終の返済期日まで全額を一括で返済しなくても良い。

という借主側の権利ですね。



金消契約を金融機関と締結する際、

取り交わす契約書が銀行取引約定書です。



ここには期限の利益が明記されています。



しかし当然ですが、何らかの事態が起これば期限の利益が喪失します。



破産した場合や返済が滞った場合は当然ですが、

提出書類に重大な虚偽内容がある場合も該当します。



粉飾決算や二重売買契約、多法人スキームなども含まれます。



物件を買うことだけにフォーカスして、

多法人スキームとかに足を踏み入れると取り返しが付きません。



スルガ事件以降、金融機関のチェックもかなり厳しくなっています。



違法なスキームで無理な急拡大をすると必ず歪みがおこります。

地に足を付けて着実に賃貸業に取り組みたいですね。




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2021.05.02

先月から買付を入れて交渉が続いていた新規物件。

価格交渉と同時に金融機関に融資審査を打診していました。



ほぼ希望条件で融資内諾が得られ、売買価格も売主と合意できたので、

先月末、駆け込みで売買契約を締結しました。




金融機関２行に持ち込み、融資打診をしていました。



内１行の返答が私の中で過去最速で融資内諾を出して頂き、

GW前の先月末に売買契約を締結することが出来ました。




内諾が出た金融機関に本審査申込で訪れた際に情報交換。


・現在どういった基準で融資審査をしているか
・積算評価と収益還元評価のみかた
・金融資産等の基準


こういった点について質問しました。



当然、全ては開示して頂けませんが、、、

聞けた範囲では、前年度と少し審査条件等が異なっていました。



やはり金融機関の融資情報は「鮮度」が大事で

情報の劣化は早い（情報が古くなると使えない）と再認識。



融資の審査方法もどんどん変化しますね。



今月中に金消契約と引き渡しを受ける予定。

粛々と進めて引き渡しまで受けたいと思います。




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2021.05.03

経費削減が急務なのでこれも当然の流れですね。

三菱ＵＦＪと三井住友、ＡＴＭ共同運営へ…手数料引き下げの可能性も？

5/2(日) 読売新聞オンライン

三菱ＵＦＪ銀行と三井住友銀行は、現金自動預け払い機（ＡＴＭ）を共同運営する方向で最終調整に入った。

現在は個別に行っている現金の輸送や監視、障害時の対応などを共同で行い、コストを抑える狙いがある。

将来はＡＴＭ機器の開発で提携するほか、地方銀行などにも参加を呼びかけることを検討する。


（中略）


近年、地銀同士が業務提携し、ＡＴＭや行内事務などを効率化する動きも広がっている。

沖縄銀行（沖縄県）と琉球銀行（同）は１月、ＡＴＭの共同化などを検討する業務提携を発表した。

千葉銀行（千葉県）など１０行が参加する広域連携「ＴＳＵＢＡＳＡ（ツバサ）アライアンス」は、事務やシステムの共同化によるコスト削減を図っている。

利用者側の立場に立てば、

全ての金融機関ＡＴＭが共通化されて一本化されるのがベスト。



金融機関も運用コストが下がるし利用者も便利に。

現実的には難しくても少しずつ広域連合して集約化してほしいですね。




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