2021.05.07

多法人スキームや二重売契。

数年前まで過剰に蔓延っていました。。。



ここ数年で一気に物件を購入して急拡大した方。

多くの投資家がこのスキームに手を染めているようです。



スルガ問題以降、コンプライアンスにうるさくなった金融機関。

見つかれば一発でアウトです。



売買仲介の不動産会社は責任を持ってくれません。

証拠となるようなものは一切残さないと思います。



結局は、自己責任。



そこまでするくらいなら買わない方が良い、

というかこれは私文書偽造という犯罪。絶対にやってはいけません。



私文書偽造を回避するための「覚書」による減額スキーム。

これも実態は変わりません。。。



正々堂々と購入できる条件で物件を購入しましょう。

まわりでそのような話を聞くたびに強く思います。




結局見つかってしまって金融機関とトラブルになるか、

一生ビクビクしたまま賃貸業に取り組むか。。。のいずれかです。





これからはじめる方から安易に聞かれることが多いので

あえて書いてみました。




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2021.05.08

今年はデジタル給与元年になると言われています。



近年、厚生労働省の審議会において、

給与のデジタルマネー払いの解禁について議論を重ねています。




要約すると、給与をデジタルマネーで支払えるようになるということ。

銀行口座を通さずスマホ決済アプリなどで給与が受け取れるようになります。



労働基準法第24条では賃金について

「通貨で直接労働者にその全額を支払わなければならない」と定めています。



労働基準法では現金払いが原則ですが、

銀行振込も双方の合意があれば例外的に認められています。



あくまで例外規定ですが、現在ではほぼ全ての事業者が振込払いですね。



一方、スマホアプリ等への給与支払いは例外も認められていませんでした。



しかしキャッシュレス社会の実現を国が目指す中で方針が変わり、

スマホ決済アプリ等を通じた給与支払いも認める流れになったのです。



今年、給与のデジタルマネー払いが解禁されれば、

銀行振込と同様に、例外規定として認められるようになるでしょう。




事業者側も従業員側も金融機関を介さなくてもよくなります。

最大のメリットは、双方で送金（出金）手数料が一切かからないこと。



長期的に見ると、銀行口座を作らない人が増えるのは確実ですね。









今年、デジタル給与が導入されると、

金融機関のあり方についても根本から影響を受ける事になると思います。



そして銀行振込で家賃を頂くことが多い我々不動産賃貸事業者にとっても

少なからず影響を受けることになると思います。




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2021.05.09

先月に価格合意し売買契約を締結。

今月引き渡し決済予定の新規購入予定の１棟物件。



札幌マンション１１号になります。




先月末の売買契約時、金融機関２行に融資打診していて、

内１行から内諾を頂いていました。



その後、もう１行からも融資内諾を頂きました。



関西在住で札幌物件への融資依頼は都銀がメインになります。

関西と札幌の両方に支店を持つのは都銀と一部地銀のみですからね。



今回は都銀２行に融資打診していました。



１行は収益還元評価がメイン、もう１行は積算評価がメイン。

物件の評価方法が真逆の２行です。



双方の金融機関から融資内諾を頂けたのは、

積算と収益還元の両方を満たす物件購入基準を貫いてきたメリットです。




今回は１０年固定で０．２％金利が高かった方の都銀にお願いすることに。

なぜならこちらの金融機関は初取引で新規開拓を優先したからです。



両方とも提示金利ゼロ％台。

低金利なので０．２％の金利差なら誤差と割り切れます。



５年固定や変動金利ならもう少し提示金利低かったのですが、

この物件は中長期保有予定なので１０年固定を選択しました。



日々、入居者様に喜んで頂ける住空間を提供することで社会貢献。

結果、自身の不動産賃貸業が安定して決算書の内容が年々良化。



目指すは、、、


都銀から地銀、信金まで、多くの金融機関から「借りてください」、

と言われるような事業内容に育てて行くことです。




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