自分の不動産賃貸業を俯瞰する

2021.07.04



今年はご縁があり、札幌マンション10号と11号の2棟購入。



数年前に実行した複数棟売却によって所有戸数をかなり絞りましたが、

また13棟218室にまで増えてきました。



売却効果もあり、現在、返済比率約25%で残債利回りは24%に。

所有物件もほぼ全ての建物で大規模改修済み。



残債利回りが高いおかげで、複数の出口選択肢が取れる状態で、かつ、

決算書が良くなったおかげで調達金利も全て1%以下になってます。




これだけ見たらとてもよく見えます(ただの自慢話に見えます)が、、、

中長期的に見たら問題点も浮き彫りになってきます。



一番の問題は、

加重平均での所有物件築年数が20年を超えていること。



多くの購入物件が1棟中古RC造なのでこういった結果になるのですが、

当たり前ですが、1年経てば1年ずつ歳を取ります(築年数が増えます)。



なので金融機関から継続的に(かつ良い条件で)融資を受けるには、

定期的に物件を組み替えて加重平均築年を下げていく必要があります。



結果的に、新築や築浅の物件を組み込んでいく必要がありますね。



返済比率も低くなってるので、レバレッジを利かせて新築がベストですが、

土地価格、建築価格、人件費、どれも上昇傾向。。。



良いご縁があるように気長に探していきたいと思います。




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posted by ゴン at 15:00 | Comment(0) | 収益物件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

公共料金クレジット払いの弊害

2021.07.05



各所有物件共用部電気代や親メーター検針の水道代など、

ほぼ全ての支払いをクレジットカード払いに集約しています。



これらの支払いでマイルが貯められるので、

飛行機の移動費用を捻出できるのが最大のメリットです。



固定資産税・都市計画税も全てクレジットカード払いにしているので、

マイルを使っても減るどころか貯まる一方の状態です。




とてもありがたいことですが、わがままな?悩みもあったりします。



毎月届くクレジットカードの明細書。


〇月〇日 関西電力 〇〇〇〇円
〇月〇日 関西電力 〇〇〇〇〇円
〇月〇日 関西電力 〇〇〇〇円
〇月〇日 北海道電力 〇〇〇〇〇円
〇月〇日 北海道電力 〇〇〇〇円
〇月〇日 北海道電力 〇〇〇〇〇円
〇月〇日 北海道電力 〇〇〇〇〇円
〇月〇日 札幌市水道局 〇〇〇〇〇円
〇月〇日 札幌市水道局 〇〇〇〇〇円







延々と続く各請求金額がどの物件分なのか。

全くわからず、各請求書と照合しないとわかりません。



物件ごとの収支を出す際、各インフラ料金の積算も必要。

結構めんどくさいです。。。



といってもマイル付与されているのでわがままな悩みですね。




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posted by ゴン at 16:25 | Comment(2) | 脱サラ大家日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

エイブル リフォーム代架空請求

2021.07.06



大手だからと信頼できませんね。。。


「リフォーム代400件架空請求された」とエイブルを提訴 大阪の会社
7/6(火) 毎日新聞


不動産仲介大手「エイブル」(東京都)に賃貸管理を委託した大阪市内の複数のマンションで約400件の架空のリフォーム費用を請求されたなどとして、大阪府豊中市の不動産会社がエイブルに約2億8000万円の賠償を求めて大阪地裁に提訴した。

6日に第1回口頭弁論が開かれ、エイブル側は答弁書で「派遣社員がやった」と一部の不正を認めた上で、「会社としては関与していない」などと請求棄却を求めた。


エイブルによると、大阪市内の店舗に勤務し、この不動産会社の管理業務を担当していた派遣社員が不正請求を繰り返していた疑いがある。

同社はこの社員との契約を解除し、大阪府警に刑事告発している。


訴えたのはマンションを所有する「ファインマネジメント」。

訴状によると、ファイン社は大阪市淀川区などに計5棟(計80室)のマンションを所有し、2010年からエイブルに管理全般や家賃徴収などを委託。

7年間にわたり計約400件のリフォーム工事費用として、計約6150万円を支払った。


しかし、18年ごろから賃料の入金が滞るようになったため調査したところ、クロスの張り替えや防水工事などが施工された形跡が確認できなかったという。

ファイン社側は「ずさんな管理で老朽化が進み、緊急工事や入居者の新規募集停止を余儀なくされ大きな損害を受けた」と訴えている。


一方、エイブル側はファイン社側にも管理状況を確認しなかった過失があると主張している。

 大阪市内で記者会見したファイン社の担当者は「大手を信頼して管理を任せていた。経緯を明らかにしてもらいたい」と語った。

エイブルは「コメントを差し控える」としている。


派遣社員であってもエイブルの従業員だったはず。

「会社は関係ない」の主張が通るとは思えませんが。。。



主張が支離滅裂です。



建物所有者側に過失があるとは思いませんが、

安定経営するなら発注者として現場確認は必須だと思います。



全部を丸投げで不動産賃貸業が上手く行く時代。

とっくに終わっていると思います。




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posted by ゴン at 18:40 | Comment(2) | 脱サラ大家日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする