常に変化する「融資基準」

2021.09.10



取引金融機関に決算書持って行った際、担当者様と雑談しました。



そこで、びっくりしたのが、、、






知らない間に融資の審査基準が変わっていました^^;




小さな審査基準の変更なら良いのですが、、、

今までの積算価格重視から積算+収益還元のミックス審査に変更。



相対的に都市部での融資額が伸びるように改定されていました。



あとは代表者から見て、遠隔地物件に対しては厳しい掛け目が入ったり、

相続目的と投資目的で、融資の査定方法が変わることもわかりました。




最新の融資情報は自分の足で稼ぐのが一番ですね。



金融機関担当者様との情報交換は、

会話そのものや、行間にもお宝情報がたくさん埋め込まれています。



今回の情報交換も有意義な時間でした。

決算書をメールで送るだけでなく、たまには対面も大事だと再認識です。




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posted by ゴン at 15:55 | Comment(0) | 融資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

都市部の不動産

2021.09.11



オフィス仲介大手の三鬼商事が9日発表した

8月末時点の東京都心5区のオフィス平均空室率。



6.31%だったとか。

18カ月連続で悪化しているそうです。



在宅勤務の定着によるオフィス縮小や拠点集約が続き、

空室率の上昇傾向は変わらなかったと結論付けています。



確かに大阪でも、大企業を中心にオフィスの解約が続いています。



賃貸人である不動産会社はもちろん痛手ですが、

さらに痛手なのは、周辺で事業を営んでいる方々ではと思います。



レストランや食堂、飲み屋、その他娯楽施設などの店です。

オフィスから人が消え、昼休みも会社帰りの時間も閑散状態。



オフィス街のこれらコバンザメ商法が消滅。

閉店ラッシュが続いているための空室率が上昇していると思います。



コロナが収まれば元に戻るという意見もあります。

確かに過剰に反応した部分は揺り戻しがあるでしょう。




しかし、『日常を取り戻す』という言葉にはもう違和感を覚えます。

アフターコロナでは『新しい日常を迎える』が正解かなと。



世界的に見れば不動産価格は上昇しているので、

日本だけが下がり続けるとは思えませんが、都心部の新しい需要は何か。



需給関係で相場が決まってくるのかなと思います。




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posted by ゴン at 17:00 | Comment(0) | 脱サラ大家日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

唯一の飲食店物件

2021.09.12



当方は基本的にレジデンス物件に投資しています。



下駄ばきで1〜2階にテナントや飲食店が入っている物件はありますが、

あくまでもメインの投資対象はレジテンス物件です。



下駄ばき物件とは。




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建物の1階や2階を店舗や事務所などの非住居にし、

それより上部を住居にしたマンションの総称ですね。




唯一、札幌市内に木造2階建ての飲食店物件を保有しています。

昭和30年代築の建物で将来、収益物件の新築用地として購入しました。



購入時から飲食店が一棟借りしてくれていて今も営業されています。



以前、建物所有者と明かさず、

普通のお客さんを装って食べたことあるのですが味は美味しかったです。



食べログでも悪くない評価が付いていて、地元で愛されていて、

よほどの事が無い限り撤退はなさそうな感じです。



現在のままでも十分に収益が上がっているので、

当方から新築するために退去をお願いするつもりはありません。



しかし、昭和30年代の木造建築なので建物の寿命が心配。

雪が多い札幌で、昭和30年代の木造建築はほぼ現存しません。



建物が寿命を全うするまで、末永く営業して頂きたいです。




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posted by ゴン at 15:00 | Comment(0) | 26.札幌店舗 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする