いよいよ着工

2022.03.07



今年新築する札幌マンション12号。

昨年末、建築計画のお知らせ看板を現地に設置しました。



その後、近隣住民説明会も実施。



アルアルですが・・・色々とご意見を頂くようで。。。^^;

業者様にとっては毎度の事と思いますが、、、大変です。




敷地にあった古家の解体がスタートしました。

解体が終わり更地になれば、まずは杭工事からスタート。



RC造で建物規模もそれなりなので100本以上入ります。

杭工事は工期約3週間。



余計なものが出ず、順調に進むと良いのですが。




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posted by ゴン at 17:00 | Comment(0) | 32.札幌マンション12号 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

不動産賃貸業を振り返る

2022.03.08



先日空いた時間で、2006年に不動産賃貸業をはじめてから、

16年間で購入してきた収益物件を全て遡って数値整理してみました。



初期からの決算書B/SやP/Lがどのように変化してきたのか。

自己資本比率や債務償還年数、返済比率の変化を時系列で見比べました。



過去を振り返るのは、自分の年表を見返すようで面白いです。




今までに購入した物件は、32物件337室で、

その購入総額は約22億円。



現在の所有戸数は新築中を含め14物件240室。

過去、18物件を売却したことになります。



改めて数値を俯瞰して見ると、含み益がある物件を組替え売却した際は、

その該当期の決算書内容が劇的に良くなっていることを再認識。



決算書内容の良化に応じて、金融機関の評価もドンドン良くなり、

はじめた頃の調達金利は2〜3%台でしたが、現在は全物件がゼロ%台に。



結果、元金返済率は約92%で利払いが8%と最小化された上に、現在、

返済比率約26%になり、税引後キャッシュフローはかなり厚くなりました。



毎年1〜2棟のマイペース購入だったので、規模拡大はゆっくりですが、

決算書を大きく毀損させず安定させてきたことが良かったかなと思います。




今年は、好条件でご融資頂いた新築1棟マンションを無事竣工させること。



そして、所有物件の資産組み換え売却も検討しつつ、

高利回り系中古1棟物購入も良いのがあれば引き続き検討していきたいです。




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posted by ゴン at 15:00 | Comment(2) | 脱サラ大家日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

外壁タイル

2022.03.09



最近の新築RC造、

昔と比べ、打ちっぱなしや塗装仕上げが増えましたね。



昔よく採用されたタイル外壁を使う場合であっても、

目につきやすい前面や1階部分だけに施工するパターンが多いです。



タイル代や施工等のイニシャルコストが高いことが原因でしょう。

また施工不良による剥離落下のリスクもあります。




それでも外壁タイルは、

独特の風合いを持った高級感のある外観になるのが最大の魅力。



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正しく施工すれば耐久性が高く、メンテナンス性に優れています。



今度の新築外壁で一部採用予定です。

タイルってたくさんあるので見ているだけで楽しいですね。




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posted by ゴン at 16:25 | Comment(0) | 32.札幌マンション12号 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする