2022.03.07

今年新築する札幌マンション１２号。

昨年末、建築計画のお知らせ看板を現地に設置しました。



その後、近隣住民説明会も実施。



アルアルですが・・・色々とご意見を頂くようで。。。^^;

業者様にとっては毎度の事と思いますが、、、大変です。




敷地にあった古家の解体がスタートしました。

解体が終わり更地になれば、まずは杭工事からスタート。



ＲＣ造で建物規模もそれなりなので１００本以上入ります。

杭工事は工期約３週間。



余計なものが出ず、順調に進むと良いのですが。




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2022.03.08

先日空いた時間で、２００６年に不動産賃貸業をはじめてから、

１６年間で購入してきた収益物件を全て遡って数値整理してみました。



初期からの決算書Ｂ／ＳやＰ／Ｌがどのように変化してきたのか。

自己資本比率や債務償還年数、返済比率の変化を時系列で見比べました。



過去を振り返るのは、自分の年表を見返すようで面白いです。




今までに購入した物件は、３２物件３３７室で、

その購入総額は約２２億円。



現在の所有戸数は新築中を含め１４物件２４０室。

過去、１８物件を売却したことになります。



改めて数値を俯瞰して見ると、含み益がある物件を組替え売却した際は、

その該当期の決算書内容が劇的に良くなっていることを再認識。



決算書内容の良化に応じて、金融機関の評価もドンドン良くなり、

はじめた頃の調達金利は２〜３％台でしたが、現在は全物件がゼロ％台に。



結果、元金返済率は約９２％で利払いが８％と最小化された上に、現在、

返済比率約２６％になり、税引後キャッシュフローはかなり厚くなりました。



毎年１〜２棟のマイペース購入だったので、規模拡大はゆっくりですが、

決算書を大きく毀損させず安定させてきたことが良かったかなと思います。




今年は、好条件でご融資頂いた新築１棟マンションを無事竣工させること。



そして、所有物件の資産組み換え売却も検討しつつ、

高利回り系中古１棟物購入も良いのがあれば引き続き検討していきたいです。




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2022.03.09

最近の新築ＲＣ造、

昔と比べ、打ちっぱなしや塗装仕上げが増えましたね。



昔よく採用されたタイル外壁を使う場合であっても、

目につきやすい前面や１階部分だけに施工するパターンが多いです。



タイル代や施工等のイニシャルコストが高いことが原因でしょう。

また施工不良による剥離落下のリスクもあります。




それでも外壁タイルは、

独特の風合いを持った高級感のある外観になるのが最大の魅力。















正しく施工すれば耐久性が高く、メンテナンス性に優れています。



今度の新築外壁で一部採用予定です。

タイルってたくさんあるので見ているだけで楽しいですね。




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