2022.04.16

賃貸や分譲の物件でたまに見るのが線路沿いに立地する物件。









１時間に１本程度のローカル線ならまだましですが、

都市部で３分に１本とかの沿線沿いだと騒音・振動は無視できません。



家賃相場は、１〜２割程度安くなるのがメリット。

分譲価格でも、一般的に相場より同等ぐらい安くなるのかなと思います。



一方デメリットは、うるさいと感じれば窓を閉めっぱなしにするため、

エアコン等の光熱費も相当かさむ可能性があります。



逆に音楽をする人にとっては、メリットが大きいですね。



音楽教室とかだと、一日中音を出すため、

（近隣対策で）積極的に線路沿いを選ぶ価値があるかなと思います。



外壁や塀等、電車から見える場所に看板を設置して、

教室を宣伝できるメリットもあります。



あと鉄道ファンも１日中電車見れるので最高ですね（笑）



不動産は、一般的にデメリットと言われる要因があったとしても、

それを逆にメリットと捉えてくれる人がいるのが面白いところです。



個人的に、電車の音は全く気になりませんが、

踏切の音が常時聞こえる場所だけは、、、住むのＮＧかな^^;




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2022.04.17

２００６年にサラリーマン大家として始めた不動産賃貸業。



ゼロからのスタートで未経験でしたが、当時は若さの勢い？もあり、

目先の事をこなしながらドンドン突き進みながら取り組んできました。



その中で、自分の立ち位置を俯瞰し、融資情勢が時代時代で変遷する中、

自分なりに良いと思える不動産賃貸業の取り組み方を選んできました。









（のちに本当の目的ではなかったと気が付く）脱サラを目指し、

複利を利かせながら兼業大家から専業大家を目指しました。



専業大家になってからも安定性と事業回拡大のバランスを取りながら、

２０１８年頃からはステージ５（事業拡大を目指す）に取り組んできました。



資料には無いですが、その後、ステージ６（Ｐ／Ｌ経営からＢ／Ｓ経営へ）、

に取り組んできました。



そして最近、ステージ７にチェンジを考えています。

銀行融資の歪みが変わったことによる、自分なりの思考チェンジです。



今までも、融資の歪みを活用して事業拡大してきましたが、

その中身（金融機関のルール）がここ数年、大きく変わってきています。



「なんでそんなルールになったんだ！」と思考停止する前に、

「現在のルールでどこに歪み（旨み）があるのか？」を考える方が大事です。



現在着工して取り組んでいる新築案件はその第一歩。



ルールや仕組み、様々な制度を「知ってるか？知らないか？」。

これら最新情報の有無によって、今後も格差は益々大きくなると思います。




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2022.04.18

不動産賃貸業での管理業務は小さなトラブル解決の積み重ね。

特に築年数が経過した建物では、様々な設備が故障や破損します。



先日も、共用階段の手すりが破損。

↓










手すりごと交換したら数万円ですが、

破損した土台部分だけの交換で対応するならたった４５０円。



管理委託丸投げでやる気ない管理会社ならば、

土台品番を調べる手間を惜しんで、きっと丸ごと交換でしょう。



土台部分交換を提案してくれるような管理会社とお付き合いすれば、

チリも積もればで、事業収支に大きな差となって現れてきます。



自主管理にしても管理委託にしても、

破損修理やクレーム対応では、即断即決するのが最高のクレーム対策。



今回もコストを加味しながら素敵提案してくれた管理会社様に感謝。

安心して管理委託できます。




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