2022.08.01

今日から7月に入りました。

2022年もちょうど半分が終わって後半に突入ですね。



今年前半を振り返ると、

昨年末に購入した土地での新築案件を中心に進めてきました。



総事業費が6億円をこえる私には大きめのプロジェクトですが、

金融機関や建築会社様のご協力もあり、順調に進んでいます。



土地を相場より安く購入でき、その他諸条件にも恵まれ、

1室44〜65平米と広く取ったにも関わらずかなりの高利回りを確保。



融資金利はTibor連動仕上がり0.43％なので事業収支は全く問題ないです。



その他、現在、

中古1棟物に買付中で、所有物件１棟の売却話も進んでいます。



買付中物件は融資確定ですが、

売主側にかなりの問題と運営に難があり、、、中々進みません。



安く買える物件は必ず問題を抱えています^^;

こういった物件は、購入できればお宝になるのですが、、、



後半もとにかく無理をせず、着実に進めようと思います。




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2022.08.02

毎月末といえば、退去予告がある時期。

幸い、当方の所有物件では先月末の退去予告がゼロでした。




同じ表面利回り10％の物件でも、

退去率20％の物件と5％の物件では収支に大きな違いが出てきます。




仮に1棟20世帯アパートがあるとすると、


・退去率20％の物件は毎年4世帯が退去

・退去率5％の物件は毎年1世帯が退去



3室分の入退去費用（リフォーム、広告費）、空室期間を加味すると、

実質利回りで1％前後は簡単に収支が変わってきます。



事業収支は表面利回りではわからず、実質利回りが一番大事になります。

実質利回りでは運営経費が加味され、退去率も間接的に反映されます。



実質利回りが高い物件を購入するには、

退去率が少ない物件や間取りを検討する必要があります。



不動産賃貸業はじめて約16年。



何代にも渡って不動産賃貸業をおこなわれている方ほどの経験はないですが、

物件調査時に退去率が少なそうな物件かな、というのは何となくわかります。



現在保有している物件は、

収益還元、積算共に金融機関の評価が高く、退去率が低い物件。



キャッシュフロー経営では必須かなと思います。

健全な経営を行うには、事業の活力となるキャッシュの管理が不可欠です。



キャッシュフローを意識した経営を行うと、

資金ショートのリスクを回避でき、資金繰りを楽に行えるようになります。




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2022.08.03

今年５月に購入したスマホ。

充電中にいきなり電源が入らなくなりました。。。



落下させたり水没したわけでもなくいきなりの故障でした。

調べてもらうと基盤自体の故障。



購入１年未満なので補償交換になるようですが、

一部データが消えてしまいました^^;



スマホも機械で当然壊れるリスクはあるのですが、

日頃のバックアップがとても大事ですね。



一時的に電話が使えなくなったりで、ドタバタ。

データ管理の大切さを再認識しました。




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