2022.11.04

分譲マンションの大規模改修工事。



現在は所有者全員の同意が必要なので、なかなか話がまとまらず、

大規模改修工事が出来ない事態が頻発しています。



5分の4以下にする緩和する案を軸に検討しているようです。

マンション改修、同意8割以下に緩和　老朽化対策へ検討

2022.11.1 日本経済新聞

政府は分譲型の老朽マンションのリノベーション（大規模改修）をしやすくする。

個人が専有する部分を含む改修は現在「所有者全員」の同意が必要だが「5分の4以下」にする案を軸に検討する。

2024年度にも区分所有法を改正する。

安全性を高めて寿命を延ばし、安価な物件の供給を後押しする。


(中略)


政府は既に建て替えの同意の要件は現行の「5分の4」から「4分の3」などに下げる案を提示済みだ。

さらにリノベの要件も緩める。

建て替えの要件にあわせて「4分の3」にする案もある。


エレベーターや廊下、外壁などの共用部分だけの修繕なら要件は「過半数」または「4分の3」だが、個人が所有する専有部分を含める大規模改修は「全員」になる。





（以下省略）

大規模改修が進まない現状を考えると適切な判断かなと思います。



特に旧耐震建物の耐震性アップには、

専有部分での耐震性アップ工事が必須になります。



相続等で所有者が誰かわからないケースも多々ある事実を考えると、

実現すれば画期的かなと思います。




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2022.11.05

お友達大家さんであるブエナビスタ図越さん、

４年前から毎年、高級ホテルで決算説明会をされています。



参加者様は各取引金融機関、建築会社、管理会社などなど、

我々同業者もご招待いただいています。











８期から開催で今期１２期目。



自己資金500万円から１代ではじめて社員ゼロ経営。

たった１２年でここまでの規模になるには相当な努力が必要です。




決算説明会のあとは、

図越さんや同席した大家仲間と情報交換、近況報告など。



充実した１日でした。




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2022.11.06

最近、中古収益物件価格が高騰し、

新築の収益物件を建てる人が増えています。



確かに利回り差が少ないなら新築にメリットがありますね。



新築する時には、土地を仲介で購入し、設計してもらって建築、

完成したら登記費用を支払い融資を受けます。



数か月したら取得税の通知も届きます。

仲介さんに広告費を支払い募集し、満室になってはじめて一段落です。



かなり長い道のりですね。




不動産賃貸事業者で話題になるのは、、、

「利回り何％ですか？」



最近だと、建築費高騰もあり、８％です。とか７％です。等々、

都市部だと５％とかも十分あり得ますね。



しかしこの数字はほぼ、というか全く意味ないですね^^;



単純に土地価格＋建築費を足しただけが一番利回り高くなります。



実際にはこれ以外に、

地盤改良費（杭代）、設計費、仲介手数料、登記費用、取得税などが必要。



各投資家によって、どの項目を入れているのか、もしくは入れていないのか、

利回り計算は人によってバラバラで大きく変わってきます。



最大、利回り１％近く変わってくるかな。

「利回り何％ですか？」は、挨拶みたいなもんですね^^




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