2023.05.01

札幌マンション３号。

昨年入居したばかりの店舗が業績不振で退去することになりました。



こればっかりは仕方ないですね。



退去した前店舗オーナーからのご紹介でご入居されたオーナー。



長期入居だった前店舗オーナーからのご紹介だったので、

家賃等の諸条件もそのままがご希望でした。



今の家賃相場からしたら割安でしたが、

居抜き契約で空室期間が無く、広告費も不要だったので承諾しました。




今回、短期退去になりましたが、入居時募集コストが無かったことと、

次回募集は近隣相場での募集が出来るので前向きに捉えています。



４月の退去連絡は３か月前予告のこのテナントさんと住居１室のみ。

これくらいの退去数ならとてもありがたいです。




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2023.05.02

大阪・ミナミの「高島屋大阪店」の賃料を巡って、

高島屋と、ビルを所有する南海電鉄が対立し、訴訟に発展しています。



�@2016年


南海電鉄は、周辺地価の上昇を理由に高島屋に増額を要請。

大阪簡裁での調停を経て、約５００万円の家賃増額。



�A2018年


南海電鉄は、訪日客需要による売り上げ増を理由に増額を要求。


その後、調停中にコロナ禍となり、訪日客需要が消失。

調停では家賃増額を認めたが、コロナ禍以降2年間は据置で合意。



�B2022年


賃料の据置期限が迫る中、今度は高島屋が南海に対して減額を要請。

調停が不調となり、高島屋が南海を相手取り、正式な裁判を提起。






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８年近くもやりあっている？感じですね^^;



借地借家法では、経済事情の変動などで賃料が不相当となった場合、

貸主や借主は増額や減額を請求できると定めています。








どちらもビジネス上、賃料というのは大事な要素。

調停や裁判で粛々と決めるというスタンスなんでしょうね。




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2023.05.03

新年度になってちょうど１か月少々が経過。

各取引金融機関の不動産向け融資スタンスが見えてきました。



当方は近年、取引金融機関を３行に集約。

１行当たりの取引金額をデカくして、その分低金利調達を心掛けてます。



各取引金融機関の融資姿勢に大きな影響はありませんが、

それでも２極化（出す方向と出さない方向）したように感じます。



３行中２行は出す方向。

既存取引先には引き続き積極的な方向の様です。



残り１行は出さない方向。



１０年以上前はオーバーローンも可能でしたが、

その後、自己資金１割、２割と増え、近年は３割がスタンダードでした。



資産性の高い物件でやっとお世話になれるかな、、、くらいでしたが、

新年度は自己資金４割がスタンダードに。



不動産評価方法をあまり変えず、

不動産価格が高くなっている分を自己資金で出して、的な考え方でしょうか。



金融機関側が、不動産価格は近い将来下がる、と予測しているなら、

経営上のリスクヘッジ対策かもしれませんね。



しかしこれではほとんど使えません。。。

取引金融機関が２行は流石に不安なので１行くらい新開拓しても良いかな。



もうすこし見極めて経営方針を決めたいと思います。




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