関西の賃貸事業市況

2023.12.10



私が2006年にはじめた不動産賃貸業。

当時は、表面利回り10%以上の物件が全国に普通にありました。



現在では一部の地方を除き、皆無ですね。



再建築不可、不人気間取り、ボロボロ、全空、法定耐用年数越えなど、

難あり物件でしか10%超える物件はほぼ見かけません。



最近になっても関西で賃貸業で事業規模を拡大している投資家は、

・低利回りでも新築築浅RC物件でキャピタルゲイン狙い
・新築アパート投資
・難あり物件を信金信組で資金調達。多少金利高くても融資期間延ばす
・中古区分や戸建DIY投資(規模拡大スピードは遅い)
・高利回り地方都市に投資


に、ほぼ集約されるのではないでしょうか。



あとは宅建業を掲げて売買メインにシフトした投資家もおられますね。



関西の収益物件。

フルローンでインカムが廻る物件はもう数年前に消えました。



キャピタルロスがない前提の不動産相場になっています。

キャッシュフローが薄く、コンクリや鉄、木への「建物貯金」的な感じ。



資金が無いと新規参入は以前よりかなり厳しい市況になっています。




私は今までインカム投資にこだわってきました。



自身の戦略(事業・融資)もあり、今のところ変えるつもりありませんが、

札幌でもインカム投資が益々難しくなる中、一部変化も必要ですね。




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posted by ゴン at 17:00 | Comment(0) | 脱サラ大家日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

固定資産台帳

2023.12.11



新規融資を金融機関にお願いする際、

金融機関の担当者様に決算書類を2〜3期分提出するかと思います。



B/SやP/L、勘定科目明細書の重要性についてはよく言われますが、

固定資産台帳も多くの金融機関でチェックされています。



(一部金融機関では提出依頼がない所もあると思いますが)



P/Lだけでは、減価償却費がMAX計上されているか分かりませんが、

固定資産台帳を見れば一目瞭然です。



銀行融資審査においては、税務上、任意償却と定められていることもあり、

減価償却費がMAXでなくても、大きなマイナスにはならないと思います。



ただし、減価償却費を削減して辛うじて黒字化しているような場合は、

銀行融資に関しては全く無意味(融資不可)かなと思います。



あと、不動産賃貸業に関係ない固定資産が多数計上されている場合も要注意。

金融機関に迂回融資的な判断をされてしまうリスクが高まります。



B/S、P/L、勘定科目明細書、固定資産台帳は、

経営者がしっかりと目を通してチェックするべき書類だと思います。




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ガスと電気の陣取り合戦

2023.12.12



当方が物件所有する関西と北海道。

それぞれ、大阪ガスと関西電力、北海道電力と北海道ガスがあります。



2016年に電力自由化、2017年に都市ガス自由化がスタートしました。



住まいのエリアによって決められていた既存会社だけでなく、

様々な事業者から料金やサービス内容などを自由に選べるようになりました。



一時期、新電力がもてはやされましたが、

事業撤退したり倒産する事業者が続出。



結局、元々の大手ガス会社や電力会社に集約されてしまった感じですね。

そして、このガス会社と電力会社の取り合いが激烈。



現在、北海道、関西とも各社キャンペンを打っています。



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先日、以前から物件共用部電気の管理が煩わしいと思っていたので、

一覧表で毎月発行してくれる某会社さんに集約することにしました。



キャンペーンを適用してもらえて、コストも少しだけ下がります。

何より毎月大量に届いていたハガキが無くなるだけでスッキリです。




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