いよいよ明日が、大阪ﾏﾝｼｮﾝの引渡し決済日です。
残金の準備も昨日完了して、明日を待つばかりです。
今回は、購入価格の約6％（融資金額は94％）+諸費用分が自己資金となりました。
ところで、今回4棟目となるわけですが、いつも物件の検討時には、エクセルで作った自作のシミュレーションソフトで可否判断しています。
このソフトで、購入後20年先までの毎年の「キャッシュフロー」額がわかるようになっています。
私は、この「キャッシュフロー」を最重要視しており、表面利回りはまったく考慮しておりません。
なぜなら私の場合、購入資金のほとんどを借入で賄っており、表面利回りが高くても、税金や元金返済等の考慮後のキャッシュフローがマイナスだと、所有する意味がまったくないからです。
特に、生活がかかった専業大家となるとなおさらです。
私が判断材料にしている指標は以下のようなものです。
（ちなみに家賃収入×80%を「収入額」と仮定して計算しています。）
土地建物の積算評価額：売値以上あること
内部収益率（ＩＲＲ）：仮定条件下で借入ローン金利以上になるのが10年以内
借入償還余裕率（DSCR）：1.6以上
損益分岐比率（BER）：0.6以下
自己資金利回り（ＣＣＲ）：15％以上
実質利回り（ＦＣＲ）：10％以上（徒歩圏内は8％以上でも検討）
あとは、立地や建物状態、過去3年間の路線価等を打ち込むことで、総合判断しております。
実際の購入時には、建物価格を合法の範囲で思いっきり上げることで「減価償却費」を稼ぎ、家賃収入が満室時の60％ぐらい（物件によって多少前後しますが、、、）になっても、「キャッシュフロー」がマイナスにならないようになっております。
今回の購入が落ち着いた後は、さらにｱﾊﾟｰﾄ経営を安定させるために、「自己資本比率」を上げて行きたいと考えております。
タグ：収益物件
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確かにキャッシュフローは何より大事ですね。
参考になります（＾＾）
いや〜。私なんかまだまだですよ。
試行錯誤しながらがんばって行きたいと思っております。