個人所有物件の節税

2008.09.01

「脱サラ大家が目指す経済的自由への旅立ち」ブログへようこそ!


ある程度以上の事業規模が前提なのですが、、、
不動産賃貸業の節税方法は、法人を設立して給与としてもらうことが最も効果的だと思います。

法人を使った節税で効果がある順番としては、
@法人で不動産所有
A法人で不動産賃貸
B法人で不動産管理

の順番かと思います。

当然、法人に不動産を所有させるのが最も節税効果が高く、賃貸物件を取得した場合の消費税の還付も受けられるのでこの形態を採用したいところですが、
私の場合、札幌マンションと長崎アパートは個人名義で購入しているので、一番節税効果が薄いBを採用しています。
(法人名義での購入物件はもちろん@です)

個人所有の不動産を法人に所有させるには「売却」という形態をとらなければならないことがネックです。バッド(下向き矢印)
法人に資産を売却する場合には「時価」によらなければ、各種の不利益がありますので、「時価」によって法人に売却するのですが、その際に個人に売却益が発生してしまうことがありますよね。

長期譲渡であれば、この売却益に対して20%の所得税及び住民税がかかってしまうのが難点です。。。

これを回避するには、
@建物を先に法人に所有させ、土地は個人からの賃貸としておく。
A他に不動産の譲渡損失が発生した年度に法人に売却する。

という手法が考えられます。

私としては、個人所有の間に減価償却費を十分にとった上で、@の方法を実施したいな〜と考えています。
建物は帳簿価格を「時価」として差し支えないので譲渡益がでないように法人に売却することができます。土地は個人から賃貸します。

その後、法人に利益が溜まってから、土地を個人から買い取ることを考えています。

しかし・・・こんな事を考えていると、、、
今後は所有物件の組み換え等も考えられるので、せっかく宅建主任者免状も取ったので、法人で宅建業の業者免許を申請しても良いかな〜と最近考えたりもしているのですが、、、
どうしようかな・・・



posted by ゴン at 20:46 | Comment(9) | 法人 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
この記事へのコメント
この際なので、不動産業としての専門家部分の掘り下げはスムーズな方向性だと思います。

ゴンさまはバランスの良い考え方の持ち主なので向いていると勝手に思います^^
Posted by 健吉 at 2008年09月01日 21:04
目標は5棟10室ですが、そこまでたどり着くか最近、微妙な感じです^^

3棟6室(アパート)に戸建て2戸でも事業的規模になるのでしょうかね?

いずれにしても、まだまだ先の話ですね〜^^
Posted by たろう at 2008年09月01日 22:36
私も同じ手法をとりたいのですが、減価償却期間が終わるまでに借入金の支払いを終えることが当面の目標です。

宅建主任者免状も取られたのですね、素晴らしいです♪♪
Posted by 恵比寿のI at 2008年09月02日 02:09
健吉さん

>専門家部分の掘り下げ
勢い以外は私に何もありませんので・・・(^^;
健吉さんみたいに飲食業とお・と・なの2つも専門分野をもっているのがすごくうらやましいです!
Posted by ゴン at 2008年09月02日 08:54
たろうさん

>3棟6室(アパート)に戸建て2戸
5棟の事業規模に到達でしょうか?
65万円の青色申告控除使えますね♪
Posted by ゴン at 2008年09月02日 08:59
恵比寿のIさん

減価償却期間が終っても残債があると、資金ショートの可能性がありますものね。
宅建主任者免状は、サラリーマン時代に合格報奨金55000円くれるって制度があって、それだけのためにがんばりました〜(^^!
Posted by ゴン at 2008年09月02日 09:03
週末大家と申します。現在サラリーマンをしながら2棟22部屋オーナーです。現在CFネッツをコンサルとして法人をまさに作り始めようとしているところです。ゴンさんの記事、とても参考になりました!税は奥が深いですね。私も今後は法人化し法人名義で物件を購入していきたいのですが、法人だと銀行の融資が受けにくい、また、かなりの自己資金が必要だという事を聞きました。そのあたりゴンさんはどうされたのでしょうか。
Posted by 週末大家 at 2008年09月02日 16:02
週末大家さん

ご訪問ありがとう御座います♪
私の場合は法人も個人も変わらなかったです〜^^
ただ法人の場合は、自己資本比率にうるさい感じはありました。

今後もよろしくお願いいたします!
Posted by ゴン at 2008年09月02日 18:13
法人のお話非常に参考になります。
検討しつつかれこれ数年たちます笑
Posted by 星輝 at 2008年09月05日 09:26
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