土地譲渡税と買付物件進捗

2008.11.28

「脱サラ大家が目指す経済的自由への旅立ち」ブログへようこそ!


一昨日、買付を入れた物件。
今日、先方から回答が来ました。

「満額(980万円)でないと売らない」
とのことでした。。。

当方、●●1万円で指値をしていました。
この価格ならば、空室を今の家賃相場で引き直して募集しても表面利回り50%を確保できるからです。
表面利回り20%で売却価格を設定したら、速攻で売れると妄想しています。。。
あくまで妄想デス^^;
980万円でも表面利回り40%を超えているので十分なのでしょうが・・・・

どうしようか・・・・
正直、かなり悩んでいます。
980万円でも十分なのか、、、、

交渉に時間を掛ける事は、何かとリスクになりそうです。
売主様が、他の方に相談したり、取引相場をお調べになられると何かと難しくなるような気がするからです。
特に一番心配なのは、自民党税制調査会が2009年度税制改正で、土地譲渡税を3年程度、非課税化する検討をしている事です。

これがホントに実施されると、現在個人が負担している売却時の譲渡税
・5年以上保有20%(所得税15%+住民税5%)
・5年以下保有39%(所得税30%+住民税9%)
が時限的に非課税になるのです。

この対策が確定すると、来年4月以降まで売却延期の判断をされる可能性があります。
(私が売主の立場なら絶対にそうします^^;)
私もこれが実施されれば、個人所有物件の一部を法人に売却したいです。。。

ちょっと話しが逸れましたが・・・、
値引き無しで買うのはちょっと悔しいです。。。

なので少しの間、放置プレーの期間を取ってもらえるように、今週末、仲介業者の担当者様とミッチリ打合せする予定ですひらめき

またこのお話しの進捗は、随時書いていきたいと思います。

明日は、大阪マンションの退去立会いに行く予定です。
原状回復費、出来るだけ頂きたい所ですが・・・



posted by ゴン at 19:56 | Comment(12) | 収益物件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
この記事へのコメント
仲介の不動産屋さんがちょっと相場からズレタ価格をつけているのであれば、「知らない」ってありそうですよね。

常識からすればありえなそうですが。。。

原状回復立会い。頑張ってくださいね^^

Posted by ケンキチ at 2008年11月28日 21:42
新しい物件楽しそうです^^
税金の件も面白そうですね。
素人も業者並みになるって事ですね。
その場合、所得税は儲けと損益通算になるんですよね?たぶん。
Posted by 水戸大家 at 2008年11月28日 23:03
指値通らず、残念でしたね。
しかし、売り主も売りたいはずなので、いくらかの値引きはするはずです。
粘りでぜひ頑張ってください。
Posted by グローバル at 2008年11月29日 00:24
満額でいきましょう(笑)

他に買われる心配はないのかな?それならいいけど^^
Posted by たろう at 2008年11月29日 07:03
私もたろうさんと同じく、『満額でもOKなのでは?』派です(笑)
この物件の情報が外に出た場合、満額でも購入する人がいると思います。
表面40%越えというだけでも充分魅力的です。
Posted by ミット at 2008年11月29日 10:56
私もたろうさんと同じです
川下の情報だったら何時他の人から買い付けが入るか解らないからね〜
Posted by りょう at 2008年11月29日 18:05
健吉さん

この物件、管理会社(客付仲介)→売買仲介会社の流れで話しが来た案件で、売主様(家主様)は、どうも管理会社からちょっとした事情で嫌われちゃってるみたいです。。。^^;
(家主ご本人様は気づいていないようですが・・・)

なので、、、作為的な売値のようです。^^;
ある意味、、恐ろしい話しです。。。
Posted by ゴン at 2008年11月29日 19:06
水戸大家さん

現段階では、自民党税制調査会が検討しているに過ぎないようです^^;
麻生総理が延命?していれば、可能性あるでしょうね。

仮に上記案が確定したら、業者と変わらなくなりますが、年2〜3軒以上売ると、目を付けられるようですね。。。^^;
Posted by ゴン at 2008年11月29日 19:09
グローバルさん

なんとか、時間的にもう少し粘れそうです。

専属専任の業者様をがっちり抑えておきたいと思います^^
Posted by ゴン at 2008年11月29日 19:11
たろうさん

一人社長の会社で、売主様と専属専任契約を結ばれているので、多分大丈夫です^^

もう少し粘ります^^
Posted by ゴン at 2008年11月29日 19:12
ミットさん

ミットさんに買ってもらうためにも、もう少し粘りたいと思います(笑)

今は、いい物件が色々あるので焦らず行きたいと思います♪
Posted by ゴン at 2008年11月29日 19:14
りょうさん

他からの買付は受け付けないようになっています。。。
というか、なっているはず・・・デス^^;

年内には引き渡しを受けたいのですが・・・
粘ってみます^^
Posted by ゴン at 2008年11月29日 19:16
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