区分を買います!

2009.01.07

「脱サラ大家が目指す経済的自由への旅立ち」ブログへようこそ!


昨日書かせていただいた、購入予定の物件。
実は、
新築分譲マンションなのです。
昨年末に某所の分譲マンションを見に行って、価格交渉した結果、法人名義で購入する事になりました。

最近、「アウトレット分譲マンション」って言葉を聞かれる方も多いとか思います。
ここ最近は、全国的に全く分譲マンションが売れていません。

販売不振による完成在庫の増加は、マンション業者にとって、販売管理費の増大、事業資金回収の遅れによる利息負担増大など、コスト増となって経営を圧迫するため、業者によっては、完成在庫をまとめて「再販業者」に大幅にディスカウント販売し、早めに損きり手仕舞いする事例が珍しくないようです。

再販業者様は、例えば、販売価格の4〜6割の価格でマンションディベロッパーから物件を仕入れ、2割程度の利益を乗せて消費者に販売するというようなビジネスモデルで商売しているようです。
俗に言う「バッタ屋」のマンションバージョンの商売といえます。


私が今回購入するファミリー向け分譲マンションの購入価格は当初販売価格の約55%です。
多少割高なのですが、1戸だけの購入なので仕方がないかなぁ〜と割り切っています。


<物件概要(数字は丸めています)>
マンション総戸数:約300戸
購入した専有住居部分広さ:約72m2(3LDK)
バルコニー:約13m2


全てがファミリータイプ(3LDK・4LDK)の大規模分譲マンションです。
大規模のメリットとしては、マンション内で英語教室やヨガ教室が開かれているようで、ベーカリーショップ等のミニショップや受付サービス等もあります。

売れていないからには、不景気以外の理由も当然あります。
駅から徒歩約10分という微妙な立地で、今どきキッチンに食洗機が設置されていない事でしょうか。。。

でも55%の購入価格ならば、近隣相場では築10〜15年の中古マンションとほぼ同じ価格なので、将来を断定はできませんが損する事はなさそうです。
契約日が1/16日で引渡しが2月初旬の予定です。

転売して税金を払ってでも利益確定してしまうのが良いのか、5年間だけ賃貸貸しで保有して譲渡益非課税の享受を受けるのが良いのか、税理士さんと相談しながら現在思案中です。

仮に賃貸に出した場合の想定表面利回りは約11%。
微妙です・・・^^;
が、新築ファミリー分譲マンションとしては、まあまあかな?と思います。

転売した場合は、法人税の支払い以外に、消費税還付のために簡易課税業者になっている事が弊害となりそうです。

購入後の対応は、引渡日までにゆっくり考えたいと思いますわーい(嬉しい顔)



この記事へのコメント
なるほど〜
これですね(^^♪

上手く売却できれば良いですよね〜。
短期譲渡がかかっても、儲けに対してだけなので売れるときに売ってしまうのも手かな〜 なんて思います。

少しまてば、買いの需要もでてくるでしょうし。
Posted by 水戸大家 at 2009年01月07日 21:15
新築分譲マンションで11%はすごいですね。
いよいよ分譲デベロッパーも厳しいですね。
ご自分でお住まいになられるのかと思いましたが、やはり投資目的ですね(笑)。

しかし、デベロッパーが直接投資用マンションとして投資家に販売すればもっと利回りが上がって、
十分に売れるのではと思いますが、なぜそうしないのでしょうね?(笑)
Posted by グローバル at 2009年01月07日 22:20
ハッピーアパートの件、残念でしたね。

新築の区分を買ったのですか。
なるほど。

私も新築マンション見に行こうかな(笑)。
Posted by だらー at 2009年01月07日 22:33
ご購入おめでとうございます。
さすが、行動が早いっす、見習ってがんばります。
Posted by 隠密投資家 at 2009年01月07日 22:41
水戸大家さん

たしか以前、水戸でもこんなお話しがある事をブログで書かれていましたよね〜

デベさんも大変のようです^^
Posted by ゴン at 2009年01月07日 23:10
グローバルさん

最初に定価で購入された方々への配慮は大きいと思います。

売主にとっては多少損をしても、転売業者を使うことで、見かけ上「完売御礼」って打ち上げられますし、転売業者自身も利益を乗せるので、実需のお客さんしか購入されないと思います。(投資としては利回りが合わない)

最初から投資目的であから様に販売しちゃうと、入居者から確実に訴えられるように思います^^;
Posted by ゴン at 2009年01月07日 23:16
だらーさん

新築分譲マンション、サービスが凄いです。

下手な中古マンションを購入するよりも絶対にお徳と思いますヨ^^
Posted by ゴン at 2009年01月07日 23:17
隠密投資家さん

完成在庫が膨らんで解消するまでの、この先1年ぐらいは、転売業者が蔓延るでしょうね〜

最近は大手の不動産業者様も転売を商売としてされていますよ^^
Posted by ゴン at 2009年01月07日 23:20
何事も経験ですね(笑)

法人を設立してたからこそ購入出来たのだとは思いますが。

新築は、設備の故障リスクも無いので、11%行くならお買い得だと思いますよ。
Posted by ひろ at 2009年01月08日 06:30
ひろさんの言うとおり、設備リスク無しの11%は
良い買い物だと思います。
いいな〜(^^)
Posted by りゅう at 2009年01月08日 07:22
おー予想外でした(^_^)

ゴンさんのことだからしっかりシュミレーションしたでしょうから損はなさそーですね♪
チンチクマンションなんて盲点ですね(^_^)スゴイ!
Posted by 健吉 at 2009年01月08日 09:09
区分所有とは…路線変更ですか?
それも新築を現金買いですか〜
ファミリータイプの分譲マンションは管理がいらなくて手間がかかりませんね
Posted by りょう at 2009年01月08日 12:38
新築区分とは予想GUYでした(笑)

設備リスクなし、サービス充実、で11%ならいいですね。管理組合の総会とか役員になるならない等々多少面倒なこともありますが‥。
Posted by ma510 at 2009年01月08日 14:18
分譲マンション、今、大変みたいですね^^;
どちらかと言うと、利益確定した方が、安心なような気がしています^^
Posted by ゴン at 2009年01月08日 20:08
↑ひろさん


りゅうさん

分譲ファミリーマンションでこの利回りは、依然では考えられない事ですよね。
保有し続けるリスクを考えてしまいます。
Posted by ゴン at 2009年01月08日 20:12
けんちゃん

シミュレーションですか?
分譲マンション、将来の売却価格が読めないです^^;

ここは利益確定がよいかなぁ〜て傾きつつあります^^
Posted by ゴン at 2009年01月08日 20:17
りょうさん

路線ですか?
変わらないですョ(笑)
今回はイレギュラーって事で^^
Posted by ゴン at 2009年01月08日 20:20
ma510さん

予想外でしたか(笑)損はない案件かな?と思い決めちゃいました!
出口をどうするかが悩み所デス^^
Posted by ゴン at 2009年01月08日 20:25
すごいです。

さすがです。

テレビでやっているのをボーっと見ているだけでした(笑)
Posted by たろう at 2009年01月08日 21:41
たろうさん

いや・・・わからないです。
大損するかもですヨ^^;

分譲マンション、素人の私には読めないです^^;
Posted by ゴン at 2009年01月09日 16:57
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