今日も予約投稿です
私は現在、レバレッジを利かせまくりの状態です
インカムを基本としながら、確実なキャピタルを少しだけ混ぜつつ、自己資本比率を上げていけたら（最終的には繰上返済で完済出来たら）良いなぁ〜との思いがあります。
しかし一方で、国債増発によるインフレを想定して借金（特に固定金利）は保有しておいた方が良いのかも？とも考えたりします。
今の所は完済に向けて突き進んでいますが、結局のところ、どちらが正解なんでしょうか？
ゴンのレベルでは全く判断できませんが、常に情勢を見ながら臨機応変に判断、対応して行ければ良いですね
ところで最近、買い込んだアパートやマンションが、計算上儲かっているのか損しているのか分からないまま、「不動産投資は儲からない」と文句を言っている人をよく見かけます。
偉そうなコメントですいません
もちろんゴンも儲かっていない一人の可能性がありますが・・・＾＾；
先日、確定投資利回り（ＩＲＲ）から考えて、計算上明らかに損しているのに借入の拡大を代償にして資産を増やしている？（実際はそう錯覚している）地主様にお会いする機会がありました。
先ほどのお話しのように、土地神話時代のようなインフレだけを想定するなら良いのかもしれません。（借金≒将来の資産）
しかし、インフレが確実に来るとは限りませんよね。
デフレだってありえると思います。
この地主様も資産を少しずつ食い潰しながら生計を立てているように見えました。
できれば、インフレに頼らなくても正回転レバレッジによって長期間（最低借入期間中）プラスのキャッシュフローが得られるような収益物件を購入したいですね
（厳密には家賃下落率や入居率等の考慮も必要でしょう。）
レバレッジを効かせるのであれば、最低限下記のような指標の意味を理解した上でキャッシュフローのシュミレーション計算をしておきたい所です。
ゴンもウル覚えだったりして・・・（笑）
ＮＯＩ （Net Operating Income）
ＮＣＦ （Net Cash Flow ）
ＩＲＲ （Internal Rate of Return）
ＤＳＣＲ（Debt Service Coverage Ratio）
ＬＴＶ （Loan To Value）
ＢＥＲ （Break−even Ratio）
ＦＣＲ （Free and Clear Return）
ＣＣＲ （Cash on Cash Return）
個人的には、ＦＣＲとＣＣＲを一番重要視しています。
投資効率が判断できるステキな指標だと思います
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戸建でのシュミレーションもやってみます。
「不動産投資は儲からない」と文句を言っている人をよく見かけます。
いますよねー。
儲かるって煽るのもどうかと思いますが、
こういうネガティブな人って、好きになれません。
あと、ＩＲＲの考え方は大切ですよね。
出口戦略なんか、最初のうちは考えもしませんでした。＾＾；
ＦＣＲと聞くと、どうしてもケーヒンが思い浮かびます。
私も早く借金返して気楽になりたいです。しくしく
駄目ってことですね。
株も不動産もアルファベット３文字が多くて
パニックです。文系人間脱出せねば。
私はその用語の半分も正確に答えられません、、、（笑）
それでも、余った分は返してますね〜
金利分の経費削減には確実になりますんで(^^♪
結局誰にもわかりません。
完済かフルローンかではなくバランスが大事だと思います。
バランス、個人個人違うと私は考えています。
最近、勉強されておられますよね＾＾
「レバレッジ1棟スタイル」でしょうか（笑）
これからが楽しみですね♪
ゴンと返済連合軍ですね＾＾
未来は誰にも予測できないので、臨機応変な対応が望まれるんでしょうね♪
投資方法は色々で、正解が無いところが大好きです♪
なのでマイナス思考の方には少し残念に思いマス。
IRRもあくまで予測で万能では無いですが、検討だけはしておきたいですね＾＾
お久しぶりですー！
FCR＝ケーヒンの方が？？？です。電車？＾＾；
クリクリ連合軍で返済頑張りましょう（笑）
資産家の方は、相対的に不勉強かもしれないですね＾＾；
お金に困らないからでしょうか。。。
今は「エクセル」といった便利ツールがあるので、一回シュミレーション表を作れば後はＯＫですヨ＾＾
表面利回りだけで不動産を捕らえると痛い目に会う可能性がありますね＾＾
ゴンも昔、エクセルで作ってから大分経つので、もう忘れ気味です（笑）
水戸大家さんは大きいのを探されていますものね！
ゴンが困ったら、水戸大家銀行で借りますから＾＾
（以前もこのコメント書いたような（笑））
バランスですね！
確かに、個々の資産背景や目的等によって異なりますよね＾＾
将来、常に臨機応変な対応が出来るような「バランス」が大事なんでしょうね♪