千歳アパート

2009.11.27

「脱サラ大家が目指す経済的自由への旅立ち」ブログへようこそ!


今日の札幌はあいにくの雨です。
ホテルをチェックアウト後、昼食に味噌ラーメンを食べました。
札幌市内にある中華料理店「武蔵」
店内には有名人の色紙が所狭しと貼ってありました。

CA3A0667.JPG


見た目は質素ですが、味はコクがあって最高でした!


さて、今回北海道に来たのは収益物件を買ったからなんです。
千歳市内の木造2F建8戸ファミリーアパート。
(1DK×2室、2DK×4室、3DK×2室)

先日のブログにも書きましたが、抵当権抹消登記+所有権移転登記を札幌法務局恵庭出張所と郵送のみでやり取りし、登記完了しています。
現地の法務局に行かなくても、地元の法務局で確認しながらやれば、郵送のみで自己登記が可能です。


千歳アパート。
「今後は地元関西以外買わない!」って強く思っていたのですが、あまりの安さに物件資料を見て5分で決断→買付を入れました。

5分で決断するだけの条件が揃っていました。
・売値が土地路線価以下
・現状家賃で表面利回り30%
 (現況1室空で26%)
・現状家賃が激安
・敷地内駐車場も8台分有
・維持費が激安
 (受水槽&浄化槽なし(本下水)で、大家負担は共用部電気代約600円/月のみ)
・転売を含めた出口戦略の選択肢が多い



今までの管理会社は建設会社様(土日休みで仲介店舗無し)で、客付けは、たった1社のみに細々と外注依頼。
適正な広告費を支出せず、家賃設定を激安にして数少ない内覧者の成約率を高めるやり方で、正直、大家力が高いとは言えない物件でした。

駐車場もめんどくさいからと希望者にただで貸している状態です。

ありえません!!

こんな家賃設定でアパート売却価格を表面利回り30%に設定。

ありえません!!×2

売主様の売却価格設定の経緯は書けませんが、私が21時ぐらいに買付を入れた後、翌朝までに札幌近郊の投資家様から6番手まで一気に買付が入ったのは、価格設定が激安だったからでしょう。


今回、管理会社を当方札幌マンションの管理をお願いしている管理会社様に変更しました。
その上で、現況の空1室を埋めるべく千歳市内の仲介会社をこの2日間で全て廻りました。

募集家賃設定は、敷地内駐車場を有料化して今までの約1.4倍に設定しましたが、廻った反応は良かったです!
とりあえず、年内中に満室が目標です。

今後は、入れ替えがあるたびに駐車場を有料化して、家賃設定を近隣地域最安置付近まで上げる事で、利回りも45%程度まで上げられると妄想しています。
(妄想に踊らされず、最悪これ以上の家賃下落は無いと考えるようにしています^^;)


今週から来週にかけて現金購入の3物件。
来週引渡し決済予定で、リフォーム計画中の大阪市ビル奈良区分マンションは全空なのでキャッシュフローが得られるのは少し先になりますが、千歳アパートはすぐに生んでくれるのがありがたいです^^



posted by ゴン at 17:00 | Comment(26) | 7.千歳アパート(売却済) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
この記事へのコメント
懐かしい味噌ラーメン!!

実は北海道生まれ(苫小牧生まれの釧路育ち)なんです。

不動産買って経費で旅行…じゃなくて、仕事って理想的♪

北海道で買おっかな〜
Posted by snello at 2009年11月27日 17:26
ゴンさん、はじめまして。

自主管理大家を片手間に真剣にやってます。

ゴンさんの生活はブログからしかわかりませんが、自分がサラリーマンをやめた際は、ゴンさんの(ブログの)ような日々を過ごしたいと勝手に妄想しています。

物件取得おめでとうございます。
Posted by かもじゅう at 2009年11月27日 17:56
おお〜!

例の物件ですね^^

良い物件ですよね〜
今後の展開が楽しみです。
Posted by 水戸大家 at 2009年11月27日 20:05
いつのまに・・・

おいてけぼりすぎデス

それを僕に売ってください。半額で。
Posted by ケンキチ at 2009年11月27日 22:27
無事決済が完了したようですね。
おめでとうございます!
Posted by ミット at 2009年11月27日 23:06
ゴンさん
決断すばやいですね!さ・す・がです!!
あらためて、おめでとうございます。
てらちゃんより。
Posted by てらちゃん at 2009年11月27日 23:19
す、すごいお宝物件ですね!
さすがゴンさんです。
こちらは例の物件、残念ながらダメでした。
次、がんばりま〜す^^
Posted by みんなでお金持ち at 2009年11月28日 00:03
ゴンちゃん

藻岩山にいますが、場所ちがいましたっけ?

さむいです。。。


6番目の買い付けはぼくでした。
Posted by たろう at 2009年11月28日 00:39
ごんちゃん、ついに買ったのですネ!

オメデト(^_^)∠※PAN!ゴザイマス

スカイプしましょう♪
Posted by 恵比寿のI at 2009年11月28日 01:37
こんばんは。ナルゾウです。

あるんですね〜そんなおいしい物件。

ラーメンの美味しい季節で2度美味しいですね☆
Posted by ナルゾウ at 2009年11月28日 01:42
はじめまして!
いつもブログ拝見させていただいています。
苫小牧在住のピーターと申します。

この物件、私も買い付け入れてました!まさか、ゴンさんが一番手だったとは・・・^^;

最初、余りに入居者家賃が安いので事故物件かと思いましたが、私の調査でもシロでした。

千歳市は、札幌界隈と異なり、まだまだ広告費を出さない大家さんが多いので、激戦区札幌で成功しているゴンさんなら楽勝だと思います!
私の試算なら、利回り50%も可能です。
将来、外壁塗装して転売したら最高ですね。

記事みてびっくりしたので思わずコメントしました。

正直、買えないとわかった時はかなり凹みましたが、買主が有名なゴンさんと判明して、自分の見る目は間違ってなかったと逆に嬉しかったです。

長文になりすいません^^
おめでとうございます!
Posted by ピーター at 2009年11月28日 01:43
ゴンさんこんばんは
これが5分で買い付け入れたという物件ですね。
遠く関西から北海道の買い付けをいれるなんて
やはり、遠隔地で物件を持っておられる強みと
お見受けしました。
スゴイです。
やっぱり関西圏、高いですよねー。
地方もみないといけませんね。
Posted by レオ at 2009年11月28日 01:57
snelloさん

そうだったんですか!
北から南まで縦断しているんですね^^

北海道でも買いましょう!
そして、・・・ゴンへ寄付して下さい(笑)
Posted by ゴン at 2009年11月28日 19:21
かもじゅうさん

こんばんは☆

私の生活、よく見えますかね〜。
脱サラしてからストレスを抱える事が無くなり、何事にも全力投球できているのが、今、一番の幸せです^^
Posted by ゴン at 2009年11月28日 19:23
水戸大家さん

現金決済ですが、思いの他、長引きました^^;
買えれば良し!ですよね♪

来週が終ればちょっと落着きそうなので、スカイプ楽しみです^^
Posted by ゴン at 2009年11月28日 19:24
けんちゃん

忙しそうですね!
けんちゃんの英会話も凄いと思います^^

また再会したいです♪
Posted by ゴン at 2009年11月28日 19:26
ミットさん

ミットさんにも色々と御世話になりました!
やっと買えたって感じです^^;

北海道に行く機会が増えるかな?^^
Posted by ゴン at 2009年11月28日 19:27
てらちゃん

有難う御座います!

落着いたら、また情報交換したいです^^
Posted by ゴン at 2009年11月28日 19:29
みんなでお金持ちさん

ええええっ!
ダメだったのですか・・・・

諦めず粛々と行くしかないですね^^
Posted by ゴン at 2009年11月28日 19:30
たろうさん

ゴメンナサイ。
函館山で夜景見ていました。

買付、残念でしたね^^
転売可能です(笑)
Posted by ゴン at 2009年11月28日 19:33
えびちゃん

有難う御座います!

12月上旬ぐらいにみんなでスカイプやりましょう!^^
Posted by ゴン at 2009年11月28日 19:34
ナルゾウさん

ラーメンも美味しかったです!
昔懐かしい味でした^^

北海道、毎月行きたいぐらいです♪
Posted by ゴン at 2009年11月28日 19:35
ピーターさん

はじめまして☆
驚きました!!
でも、何となくこういったことが有り得ると思って、情報公開を控えていましたが、まさか!・・・ですね^^

どうみてもお買い得ですよね♪
他の投資家様に物件褒められると自信になります。

これを機会に宜しくお願い致します!
Posted by ゴン at 2009年11月28日 19:38
レオさん

千歳なら札幌と同じ管理会社で管理可能でしたので、一瞬で決めました^^

利回りが高くても×物件も多いので、高利回りだけ追いかけると失敗する可能性が高いかもですね。

関西好立地で高利回りが欲しい〜(笑)
Posted by ゴン at 2009年11月28日 19:40
物件取得おめでとうございます。

物件を見極める選球眼と買い付けスピードに驚きました!

これからが楽しみな物件ですね♪



Posted by モンスターマン at 2009年11月28日 23:09
モンスターマンさん

ありがとうございます!

一番手を確保するために、ちょっと突っ走った感はあります。
全国大家会会員として精進します^^
Posted by ゴン at 2009年11月29日 18:30
コメントを書く
お名前:

メールアドレス:

ホームページアドレス:

コメント: