中古収益物件を購入した時、会計処理で検討が必要なのが、土地と建物の按分方法ですね。
みなさん、どのように按分されているでしょうか?
税法上、按分方法は決まっていません。
ただ、合理的な基準を用いなければ脱税行為と判断されかねないので注意が必要ですネ。
一般的には下記の方法が良く使われているでしょうか。
@売買契約書で消費税額がわかっている場合、消費税額÷0.05で建物価格を算出し、残額を土地価格とする
A固定資産税の課税標準額の割合に応じて按分する
B路線価や公示価格から土地価格を算出し、残額を建物価格とする
C「建物の標準的な建築価額」(国交省)から建物価格を算出し、残額を土地価格とする
私の場合、今までは売買契約書に明記してもらう事で対処してきました。
出来るだけ減価償却費が計上できる(建物価格を高くする)よう、売主様と交渉してきました。
昨年11月と12月に購入した「大阪市ビル」「奈良市区分マンション」「千歳アパート」も同様に交渉していました。
しかし、
千歳アパートの売主様だけには、当方主張の按分割合を受け入れてもらえず、結局、売買契約書に明記できませんでした

2009年1月から2010年12月までの2年間。
個人や法人が、取得した土地を5年超保有した後に譲渡した場合、譲渡益のうち1000万円(1000万円に満たない場合には、その譲渡所得の金額)を控除する1000万円特別控除制度が創設されています。
なので、、、
出来るだけ建物価格を計上したい。。。
そこで、不動産鑑定士様に相談しました。
メールでやり取りすること数回、千歳アパートの鑑定をお願いすることにしました。
依頼後、約1ヶ月で報告書が届きました。
20数ページにわたる詳細な調査報告書。
原価法、収益還元法、取引事例比較法でそれぞれ評価し、最終的な土地建物の査定金額が明記されていました。
理論整然と記述されています。
個人的にも素晴らしい内容です

不動産賃貸業。
不動産鑑定士様とのお付き合いも重要なのかも、と再認識しました

私の物件の鑑定も先日完了しました☆
ページ数はもっと少なかったですが(^^ゞ
20数ページにもおよぶ詳細な調査報告書、一度拝見してみたいですね〜。
簡易査定の報告書は見たことあるんですが、3ページくらいしかありませんでした。
査定は依頼主の意向に沿った金額になるのでしょうか?
それとも完全に公正な金額?
建物の按分根拠を後で税務署に示せる計算根拠を記録して
残しておけば問題ないので、
ゴンさんの売主様への提案が妥当だったら建物価格として計上して問題なかったと思いますよ。
売主、買主ともに自分の都合(妥当な根拠の範囲で)で計上できるのでこれが一番です。
ご紹介頂き、ありがとう御座いました☆
ふ○いさんから別の鑑定士を紹介いただきました。
なので、ちょっと内容が異なるかも^^
>査定は依頼主の意向に沿った金額になるのでしょうか?それとも完全に公正な金額?
とっても深い質問ですね^^;
不動産鑑定士に依頼するメリットは感じました^^
ご指摘の通りですね!!
通常はそのようにするのですが、今回は不動産鑑定士さんにお願いしました。
内容によってはお願いするメリットはあると思います^^
建物・土地比率の件、私も今までの購入物件は契約書に各々の金額明示を対応頂いていましたが、今回購入したさいたま市の物件は売主サイドの理由で土地・建物合算の価格しか記載できませんでした。そこで、ゴンさんのブログに遭遇しましたが、次なる問題はどのように不動産鑑定士を探すかです。仲介業者も詳しくないし、銀行マンにでも聞こうかとも思いましたが・・・。ゴンさん、可能な範囲でどのように探したらお教え頂けませんか?
こんばんは☆
コメントありがとうございます。
仲介業者様にご紹介頂くのが一番だと思います。
あとは、ネットでしょうか。
複数聞いてみて、気に入ったところに依頼すればOKだと思います。^^
うまく行くと良いですね^^