「含み益」の怖さ

2012.09.17

「脱サラ大家が目指す経済的自由への旅立ち」へようこそ


不動産投資で重視される「土地建物の評価額」
平成22年から、企業でも保有賃貸不動産の時価開示が義務付けられました。
取得時の簿価を上回る「含み益」状態か、それとも下回る「含み損」状態なのか。
決算書等で確認できるようになりました。

多くのレバレッジ系大家さんは、銀行評価で「含み益○○○円」のもと事業拡大。
当初フルローンで一気に拡大した私もその1人です。


しかし、あえて書きますが、
「含み益」を担保に銀行融資を受け続け、急激に事業拡大するのはリスクもあります。


例えば、流通業界で事実上倒産した「そごう」「ダイエー」
いずれも土地建物の「含み益」を活用した拡大路線が仇となりました。

そごうは、あらかじめ周辺の土地を安く買い漁った上で、そごう出店を発表。
デパートができたことにより近隣の地価が上昇。
その「含み益」を担保に新たな資金を借りて次の出店へ。

ダイエーは、自社所有店舗の土地建物の「含み益」を担保に銀行から借り入れ。
その資金で店舗数をさらに増やすという拡大路線で成長。

しかしバブルが崩壊。
一気に「含み損」となり、いずれの成長モデルも破綻しました。 

土地から所有して出店したダイエーと、建物を賃借して出店したイトーヨーカドー。
現状を見れば、結果的に明暗が分かれています。



本来、企業が目指すのは自社の利益だけではないはず。
社会貢献をしながら、その対価(利益)を得て、従事する従業員の幸せにもつながるのが本来の姿。

不動産賃貸業も拡大路線一辺倒で自らの利益にだけ執着するとろくなことがありません。
本来の目的は、(賃借人を通して)社会貢献しながら家賃という対価を頂く事。

本田鍵さんの言葉。
「自分が好きなことをやって人生を生きる」

明確な人生観・目標持った幸せな人生が私の理想です。


拡大路線を否定するものではありません。
当然私にも事業規模の目標はあります^^

しかし、本来の目的だけは忘れない様にしたいです。


過去の歴史から学べることは多いはず。
私自身への問いかけも含めて書いてみました^^



posted by ゴン at 22:20 | Comment(6) | 融資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
この記事へのコメント
これだけの 内容をこんなにコンパクトにまとめるなんて、
凄いですね。
 
 
Posted by 東大阪 てる at 2012年09月18日 10:03
ブレないって素晴らしいですね!
Posted by 銭畑耕作 at 2012年09月18日 14:10
てるさん

コンパクト=短くしか書けなかっただけです^^;

過去の振り返りは重要ですよね^^
Posted by ゴン at 2012年09月18日 22:56
銭畑耕作さん

まだまだブレブレ人生です^^;

でも常に修正できる視野だけは持てるようになりたいです。
Posted by ゴン at 2012年09月18日 22:57
深いですね〜。

いってしまうと後戻りはなかなかタイヘンですが、

つっぱしって走り抜く勇気と根性が必要なんでしょうか。

まだまだそこまで見極められないワタシなのです。
Posted by ともきち at 2012年09月22日 00:23
ともきちさん

個人的には、立ち止まることも大事な感じがするんですけどね。

ただ、投資は自己責任。
各々がよいと思える方法で邁進したいですね^^
Posted by ゴン at 2012年09月22日 23:44
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