「表面利回り」
売り収益物件の概要書には、必ず目立つ位置に記載されています。
すでに収益物件を所有されている方にとって、「表面利回り」は何の意味も無いことは良くご存知と思います。
重要なのは実質利回り。
表面利回り＝年間家賃収入÷物件価格×100
実質利回り＝（年間家賃収入－維持諸経費）÷（物件価格＋購入時の諸経費）×100
実質利回りの計算に含まれる維持諸経費には、固定資産税、都市計画税、火災保険料、客付費用、建物管理費、修繕費用などが含まれます。
これらを考えず、表面利回りだけに踊らされるのは愚かの骨頂です。
私の場合、土地建物の積算評価額や、内部収益率（ＩＲＲ）、借入償還余裕率（DSCR）、損益分岐比率（BER）、自己資金利回り（ＣＣＲ）、実質利回り（ＦＣＲ）などの基準を決めて、総合的に判定して購入の可否を判断してきました。
その中でも、資産が無い状態ではじめた私にとって、実質利回り（ＦＣＲ）はキャッシュフローに直結するのでかなり重要。
最低ラインを10％に決めて購入してきました。
で・・・、
今まで購入した物件を改めて振り返ってみると、完全に利回り星人になってました。
↓
①札幌マンションＡ号 26戸 利回り15.8％
②札幌マンションＢ号 26戸 利回り15.3％
③長崎アパート 12戸 利回り24.4％
④大阪マンション 14戸 利回り16.6％
⑤兵庫マンション 12戸 （売却済）
⑥新築区分マンション 1戸 （売却済）
⑦千歳アパート 8戸 利回り37.1％
⑧大阪市ビル 3戸 利回り15.1％（大規模改修後）
⑨奈良区分マンション 1戸 （売却済）
⑩低層区分マンション 1戸 利回り20.1％
⑪特殊区分マンション 1戸 利回り24.0％
⑫大阪戸建１号 1戸 （売却済）
⑬奈良区分マンション２号 1戸 （売却済）
⑭大阪マンション２号 10戸 利回り18.1％（大規模改修後）
⑮奈良戸建１号 1戸 （売却済）
⑯任売戸建 1戸 （売却済）
⑰大阪戸建２号 1戸 （売却済）
⑭大阪マンション３号 4戸 利回り18.6％（大規模改修後）
地方都市中心に、表面利回り15％以上のファミリー物件が中心。
1棟を除き、エレベータが無くて維持費の安い（実質利回りが高い）低層物件です。
これって利回り星人と言えなくも無いです。
私的には良い物件を安く買った結果だと自負しているのですが、、、＾＾；
投資スタイルって個々の考え方が強く出ます。
投資スタイルに正解なし。
各々の信念に基づいて各々のスタイルを見つけ、愚直に邁進するのが正解だと思います＾＾
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