2014.04.11

昨日の続きです。
当方の場合、大阪と札幌が二大投資地域で、平成築の1棟ＲＣ造ファミリー物件が中心になっています。

大阪は三大都市圏の1つ。
なので大阪を都市と規定すれば、「都市」と「地方」の両方で賃貸業を行っていることになります。
（東京の投資家から見れば、東京以外の地域は全て「地方」かもですがｗ）


昨日、地方都市でもミクロで見れば人気地域は存在することを書きました。
三大都市圏大阪でも不人気地域が存在することも書きました。


一般的に、
・「地方」というだけで入居率が不安視され高利回り
・「都市」というだけで低利回り


地方の中で、ミクロな人気地域を見つけ出して投資することができれば、都市部には無い高利回りという特典が付いてくるイメージでしょうか。
ミクロな人気地域とは、間取りやターゲットによっても変わったりします。


「地方」という言葉で全てがひとくくりに評価される「歪み」。
これを見つけ出すことが地方不動産投資の醍醐味だと思います。
（ミクロな不人気地域を超激安で仕入れると言う考え方もあります）


1億円投資して利回り10％なら1000万円/年ですが、利回り20％なら2000万円/年。
利回りのパワーは大きいです。


「地方」の中の人気地域なら、都市部に劣ると言われている、換金性や資産性に関してもある程度は担保出来ます。
また地方の場合、競争相手のほぼ100％が地主さんなので、競争が甘く、広告費を払う概念の無い地域すら今でも存在したりします。


もちろん地方投資にもデメリットはあります。
特に相続対策であれば、路線価の高い都市部が有利。


結局、全ての地域は、間取り、構造、築年数、賃借人層等が絶妙にバランスして利回り等が決まっているのですが、
「価格の歪みは地方に数多く眠っている」
というお話しでした＾＾