2014.04.20

売り収益物件の概要書で真っ先に見るのが表面利回り。

その他、様々な指標を確認して投資効率を判断。
NOI、IRR等々、様々な指標が存在します。

こういった物件単体でのシミュレーション。
様々な機会で目にしますし、私自身も確認します。


しかし、不動産賃貸業全体の投資効率を語られる事は多くないです。
特に忘れられがちなのが「単利と複利」の概念。


あの天才科学者アインシュタインですら、
「複利は人類が発明したもっとも驚くべきものだ」
との言葉を残しています。



100万円で一戸建を購入し、利回り20％で運用した場合を計算してみます。
（税金等の諸条件を無視した単純モデルです）



＜単利運用の場合＞

１年目　１２０万円（１００万円＋家賃収入２０万円）
２年目　１４０万円（１００万円＋家賃収入４０万円）
３年目　１６０万円（１００万円＋家賃収入６０万円）
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１０年目　３００万円（１００万円＋家賃収入２００万円）
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２０年目　５００万円（１００万円＋家賃収入４００万円）



＜複利運用の場合＞

１年目　１２０万円（１００万円＋家賃収入２０万円）
２年目　１４４万円（１２０万円を利回り２０％で運用）
３年目　１７２．８万円（１４４万円を利回り２０％で運用）
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１０年目　６１９．１７３万円
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２０年目　３８３３.７４５万円



単利運用と複利運用で比較すると、100万円が20年で3000万円以上の差となって表れます。
家賃収入をプール（もしくは生活費等で消費）するだけの運用（単利）では思いのほかお金は増えません。

得られたキャッシュフローを再投資にまわす複利運用では、理論値とはいえ、たった100万円が26年後には1億円になるんです！


「得られたキャッシュフローの再投資 ＝ 複利運用」


私が、投資初期に立て続けに購入したフルローン物件は５棟。
ある意味、勢いだけで脱サラしたわけですが、その後、キャッシュフローを区分や戸建に数多く再投資したのはこういった計算根拠があったからです。

結果、ファミリー区分５戸と戸建４軒を購入。
現在では、区分１戸を除き全て資産処分（１棟物へ再投資）しましたが、複利運用の観点からとても意味がありました。


世の中に「住空間」を提供して社会貢献できるのが不動産賃貸業の醍醐味。
資産が無い方でも、レバレッジ＋複利運用で社会貢献しながら十分な資産が築けます。


高利回り物件を購入して運営するだけでは単利運用。
賃貸業も事業ですから、複利の力を活用して有効な経営を目指したいですね。