収益物件を購入検討する際、建蔽率と容積率を真っ先に確認しますよね。
関西（特に大阪）の場合、平成初期築までの建物は、感覚的に半分以上が容積オーバー。
容積オーバーでも融資する金融機関は存在しますが、持ち込む銀行が変わりますのでいずれにしても遵法性の確認が必要です。
ところで、容積率の計算に含まれるものと含まれないもの。
ご存じでしょうか？
階段や廊下、エントランスホール、エレベーターホール、バルコニーは含みませんが、エレベーターやゴミ置場等は含まれます。
ちなみに、バルコニー巾2ｍを超えると、超えた部分を容積に算入します。
「エレベーターホール」は容積除外で「エレベーター」は容積算入。
間違えやすいですが注意が必要です。
ところがこの計算方法。
現在、規制緩和が検討されているようです。
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＜エレベーター＞設置の建築規制を一部緩和へ毎日新聞 5月23日(金)配信
国土交通省は２３日、エレベーターの設置についての建築規制を７月上旬に一部緩和する方針を固めた。
オフィスビルなどで、より高い建物を建てることができるようになるほか、階段しかない既存のマンションや戸建て住宅で、エレベーターの増設を容易にし、高齢者が住む住宅などのバリアフリー化を促進する狙いもある。
建築基準法の一部改正が必要となるため、今国会で審議する。
国交省住宅局によると、ビルなどを建てる際、これまではエレベーターの床面積も建物の容積率に加算しなければならなかった。
そのため、容積率の制限ぎりぎりに建てられた建物では、エレベーターの増設が事実上不可能だった。
今回の規制緩和が認められれば、エレベーターの床面積分は建物の容積率から除外されることになり、比較的簡単な改築工事でエレベーターを取り付けることが可能になる。
建築年数の古い共同住宅や戸建て住宅などでは居住者の高齢化が進んでおり、国交省は「市場に速やかに対応してもらうためにも、７月上旬の早期実施を決めた」とし、バリアフリー化の一助になると期待している。
また、規制緩和が中高層ビルなどの新規建設に与える影響は大きい。
新築の建物にも適用されるため、約３％とされるエレベーターの容積率を他の目的に転用でき、従来よりも高いビルやマンションを建てることができる。（以下省略）
エレベーター付きの既存建物。
微妙な容積オーバーの場合、エレベーター部分が容積不算入になれば既存適格物件に格上げされる可能性も。
建物規模にもよりますが、エレベーター部分は床面積の数％を占めていると思います。
今後、容積オーバー物件は再確認が必要ですね。
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