債務償還年数の計算

2015.02.06



不動産賃貸業を行うに当たってお世話になるのが金融機関。
事業規模を拡大するには切っても切れない関係です。


各金融機関は、
持ち込んだ案件(物件評価)にプラスして、決算書を元に融資先を格付。

融資条件の判断材料にしています。



最近、買い付けを入れた物件。
横やりが入りつつ・・、仲介様と慎重に進めています。


2015.01.28 「入札物件に横やり」




現在、3行に融資を打診。

内2行から仮内諾、1行は回答待ちですが、各行の融資基準を詳しくお聞きしていて、融資先企業を格付けする際の重要な指標2つを再認識しました。


@債務償還年数
A自己資本比率




この2点は、以前から言われている事で新鮮味は全くありませんが、債務償還年数の計算式が少々興味深いです。



<債務償還年数の計算式>

債務償還年数 = 要償還債務 ÷ 営業キャッシュフロー

   ※要償還債務=借入金残高−正常運転資金
   ※営業キャッシュフロー=営業利益+減価償却費−法人税等



多くの金融機関が『営業利益』を計算式に使っていました。
大家さんが一般的に計算式で用いるのは『純利益』。


img_0.jpg




販管費の中に営業外費用や特別損失が含まれていないか。
最終の『純利益』は一緒になっても、格付けには大きな影響がありそうです。



損益計算書を読み込むと、いろんな発見や改善点があるものです。

「純利益は出ているのに貸出金利をなかなか下げてもらえない」
そんな方には絶大な効果があると思います。



posted by ゴン at 22:00 | Comment(0) | 融資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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