2015.12.11

たまに良い物件があれば、入札をしますが、全く落札できないご時世。
物件価格の高騰を日々実感しています＾＾；


さらに所有物件の売却を検討したくなる市況です。




最近、新たな入札売物件に札を入れました。
今回はハードルがかなり高め。


・ＲＣ造１棟物
・４０戸全空き
・建物未登記



かなりの大規模物件。
とてもきれいな建物状態なのですが、諸般の事情で全空き状態。


さらに一番のネックは建物未登記でしょうか。




通常だと、銀行融資はほぼ無理。
未登記だと、抵当権設定が出来ないのが大きな理由です。


金融機関と交渉を重ねた結果、融資ＯＫで話が纏まったので札を入れました。
別の所有物件を担保に入れるわけでなく、該当入札物件自体の評価のみで融資を実行して頂きます。




未登記建物の場合、抵当権を付けるために下記の手順が必要。

『建物表題登記 → 建物保存登記 → 抵当権設定登記』



未登記建物に融資をして頂くためには、引き渡し決済（融資実行）後から抵当権設定登記が完了するまでの間、銀行にとって無担保状態になることが問題になります。


土地家屋調査士さんに建物表題登記をお願いし、完了してから建物保存登記・抵当権設定登記が完了するまで、数か月要する可能性があります。

この間の無担保状態をどう担保するかが融資可否の分かれ目。




金融機関担当者様と交渉を重ね、融資に道筋をつけました。

落札しないと続きはないですが、、、
融資スキームの奥深さを学べたように思います。



開札結果は来年１月。
楽しみに待ちたいと思います。