現在、ある土地の一部でコンビニ誘致を検討しています。
場所は収益物件内の土地なのですが、無駄に広いため、さらなる土地有効活用を検討した結果、コンビニ用地として貸し出しを検討することに。
コンビニ等のロードサイド型店舗の土地活用では、リースバック方式による建物賃貸借契約と事業用定期借地契約があります。
①リースバック方式
（1）テナントが、土地所有者に建物の建設資金（建設協力金）を預ける
（2）土地所有者は、建設協力金でテナント事業に合った建物を建てる
（3）土地所有者は、建物をテナントに一括賃貸
テナントから毎月、賃料－建設協力金＝残額を受け取る
これが、リースバック方式です。
②事業用定期借地
（1）その土地で事業を営みたいテナントへ土地を貸し付ける
（2）テナントは、事業形態に合った建物を自らの費用で建てる
（3）契約満了時、テナントは更地にして土地所有者に返却する
いずれの方法にもメリットデメリットがあります。
・リースバック方式は建物に課せられる固定資産税の負担が必要
・リースバック方式はテナントから賃料の減額を求められる可能性あり
・定期借地では土地が更地になって返ってくる
・テナントが早期撤退した場合でも、リースバック方式は建物が残る
等々
コンビニは出店も多いですが、撤退もかなり多いです。
検討している立地が繁盛する立地なのかどうかが選択の分かれ目ですね。
物件客付けの観点から考えると、敷地内へのコンビニ誘致はプラス。
各社の提案内容を見て、契約するか否か、また、どちらの方法にするかを総合的に判断して決めたいと思います。
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