年明け早々、株価は大変な事態ですね。
昨年末、ＩＰＯ銘柄で盛り上がっていたのとは対照的です。
そんななか、今年はREITの追加投資口の発行が続いています。
ジャパン・ホテル・リート ： カンデオホテルズ上野公園を取得
森ヒルズリート ： 六本木ヒルズ森タワーを取得
コンフォリア・レジデンシャル投資法人 ： 都内レジデンス2棟を取得
イオンリート投資法人 ： 商業施設4棟と物流施設1棟を取得
市場ではなかなか安く物件を購入できないため、投資家からのファイナンスがしやすい環境を利用し、なんとか物件を購入している状況といえます。
端的に説明した記事を読みました。
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■高い時期に購入しているのは何故か
不動産市場においては、2016年も引き続き不動産価格の高騰が続いているが、REIT投資法人はなぜこの物件価格が高い時期に収益物件を購入するのであろうか。
理由の一つとして、投資法人は不動産賃貸業だけをやっている会社のようなものなので、会社の収益を大きくするには収益物件を購入するしかない。不動産会社の様に好調の分譲マンション事業などが出来ないため、投資家から資金が集まってくれば、高くても収益物件を買って賃貸収入を増やすことで配当原資を作るしかない。そのためREITは今時の様に物件価格が高い時期であっても常に収益物件を買わざる得ない状況下にあるのだ。
物件価格が高騰している時は、利回りが低くなるため、REITは物件を買いにくくなる。物件価格が低い時に高利回りの物件を購入出来ればベストであるが、実はそれも上手くいかない。物件価格が下落している時は、金融機関の融資姿勢が厳しくなり、また投資家から出資も集められないという厳しいファイナンス状態が続く。そのため、物件価格が安い時期も、結局のところ物件は買いにくいのだ。
ところが同じ買いにくい状況であっても、どちらかと言うとファイナンスが緩くなる好況時の方が、資金が集まるため物件は買いやすい。REITからすれば、物件を買いにくい状況の中でもなんとか買っている状況と言える。
■物件を高く買うケースとは
REITが物件を高く購入する理由としては、戦略的に高くても購入するパターンと、そうでないパターンの2つがある。
戦略的に買うパターンは、REITの中で看板物件を購入する場合である。看板物件とは、いわゆる良く知られた大型物件で、なおかつ写真写りの良い物件だ。このような看板物件を投資家向け目論見書の物件写真に掲載すると、投資家の印象が良くなるため、あえて突っ込んだ価格を提示して物件を購入する場合がある。これは投資法人が上場の初期段階で良く見られる投資行為だ。収益的には低いがポートフォリオであるが、今後、投資家から出資金を集めやすくするための戦略物件となる。このような看板物件は、数も少なく今後の投資法人のイメージ戦略に寄与する。そのため、高い価格でもなんとか看板物件を購入することは、投資家にとってもプラスの影響を与える投資と考えることもできるのだ。
一方で、既に認知度も高いREITが、不動産市況が高騰している時期に、追加投資口を発行してでも物件を購入しているパターンについては、投資家は多少慎重になるべきである。
REITが利回りの低い物件をポートフォリオに入れるということは、分配金利回りを下げることに繋がる。当然ながらREITは複数の物件の利回りを総合して配当原資を生み出しているため、1つだけ利回りの低い物件を購入しても、突然、分配金利回りが下がることはない。他に、いかに高い利回りの物件をたくさん持っているかで、その投資法人の分配金利回りは決まってくる。（以下省略）
我々個人賃貸事業者の行動原理と似ていますね。
歴史は繰り返すと言いますが、
行動の根源的な動機となるのは、本能・欲求・願望・信条・価値観。
制御はなかなか難しいですね。
日々精進です。
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