理論は机上の空論か？その２の続きです。
・サラリーマンでは一生返せないような借金を怖いと思わなかったのか
一言で書けば、、、
当時「全く怖いと思わなかった」と断言できます。
２００６年３月に最初の物件を購入したわけですが、２００５年夏頃から不動産投資の世界を知り、興味を持ち学習していました。
・書店に並ぶ不動産投資関連書籍をほぼ全て読破
・宅地建物取引主任者を独学で勉強し免許取得
・エクセルで独自シミュレーションソフトを制作
ネットに出ている売物件を片っ端からシミュレーションソフトで評価。
シミュレーション上、購入基準に合致する物件の現地調査を繰り返しました。
当時、100件中5件ぐらい検討の土俵に乗る感じだったと思います。
理系人間のメリットかデメリットか。。。
数字が全て！とまでは言いませんが、借金に対する恐怖はこのシミュレーションによるトライ＆エラー＋現地調査の繰り返しで、当方の心の中から完全に取り払われていました。
購入することになった物件はシミュレーション上、かなり優秀な部類。
当時、全く不安なく購入に至りました。
もう一つ、借金が気にならなかった大きな理由。
それは、ノンリコースローンを受けられたことです。
ノンリコースローンとは、借り手は債務全額の返済責任を負わず、融資を受けた物件（責任財産）からのキャッシュフローのみを返済原資とすることで、その範囲を超えて返済義務を負わない融資のこと。
責任財産限定型ローンと呼ばれるものです。
今ではほぼ死語！？ですが、当時は数行の金融機関で取り扱っていました。
「最悪、物件を返却すれば借金は残らない」
安易といえば安易な考えですが、心の支えになったのは事実です。
（そもそも失敗するとは毛頭思ってませんでしたが、、、＾＾；）
シミュレーションが融資を受けるための強力な武器になった事はその２に書いた通りですが、ノンリコースオーバーローンを受けられたのも「理論」がプラスに働いた結果だったと思います。。
＋＋＋＋＋＋
理論は机上の空論か？
理論（シミュレーション）は、融資を受けるため道具として有効であり、心の不安を取り去る（マインドコントロール）上でも有効と言えます。
実際に不動産賃貸業に取り組んでから１０年経過。
理論は融資だけでなく、経営上も机上の空論ではない！と強く断言できます。
ただし、重要なのは定期的なフォローアップ。
シミュレーションと実際の経営した数値との差異（振れ幅やバラつき）を考察し原因を突き止め、シミュレーションを常にアップデートさせたり、経営でも具体的に対策することが経営の安定化につながります。
各所有物件の個別リスクは「理論」である程度数値化が可能と言えます。
管理コスト、人口減少（空室率、家賃下落）などはリスクでないことは昨日書いた通りです。
ただし、、、市場リスクは完全に除去できません。
（想定以上の）金利上昇や税制改正（国のルール変更）などが該当します。
そこで、実際に不動産賃貸業を始めてから考えたことは何か。
その４で書きたいと思います。
（ほぼ自分の回想録みたいな内容になってますね、、、＾＾；）
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そこまで分析に集中できる大家がいない中、かなり強みですよね、数字に強いということは。
数字に強いというより、、、
数字をいじくって楽しむのが好きなだけなんだと思います＾＾；