金融機関から融資を受ける場合、当然、金利が発生します。
金利が低ければ低いほど毎月の返済額が少なくなります。
さらに、残債が減るスピードも速くなります。
「低金利」
いいことづくめですね。
・
・
・
ただし金利を下げたいがために、融資期間を短くするのは論外。
低金利でかつ、融資期間はできるだけ長くしたいです。
そうしないと、低金利にしたのに税金が増える可能性がありますよ。
具体例で分かりやすい記事を転記します。
たとえば、1億円の融資を受ける際に2通りの条件があるとします。
A）借入金額:1億円 金利:1.5％ 借入期間:23年
B）借入金額:1億円 金利:3.0％ 借入期間:30年
実はこの2つの条件は年間の返済額がほぼ同じです（約510万円）。
この場合、金利も低く、借入期間の短いAを選ばれる方が多いかと思います。
ただし、年間の返済額が同じでも、その内訳（元金返済部分と利息部分）により不動産所得そして税金が大きく変わってきます。
〇年間返済額（約510万円）の内、元金返済額と支払利息額（1年目）
A）元金返済額:約365万円 支払利息額:約145万円
B）元金返済額:約210万円 支払利息額:約300万円
Bの場合、約300万円が経費となるのに対し、Aは同じ返済額であるのにも関わらず約145万円しか経費になりません。
不動産所得は、「売上-経費」で計算できます。
経費が少ないということは、反対に不動産所得が上がる、つまり税金が上がるということになります。
たとえば、この利息額の差（約155万円）を税率30％として計算すると、税金で46.5万円の差になります。
残債を早く減らしたいために、返済期間を短くして金利を下げたのに、税金が約50万円も増えてしまったケースです。
税引後のキャッシュフローで考えると思ったほど残らなかったり、場合によっては物件からのキャッシュフローではその税金が賄えずに手出し（=デットクロス）となってしまうということが起こり得るのです。
低金利での借り入れ自体はとっても嬉しいしありがたいことです。
ただし、インカムゲインを重視するなら借入金利より融資期間がまず大事。
得られたキャッシュフローを再投資すれば、複利の力も働きます。
借入期間はできるだけ長くが基本ですね。
余裕が出来てからいつでも繰り上げ返済できますから＾＾
人気ブログランキングへ
【税金の最新記事】
