初めて収益物件を購入したのが2006年3月。
今年3月で13年になります。
26件の物件を購入し、
入れ替えによる資産処分で17件売却。
現在9件の収益物件を所有し、
今月引き渡し予定の物件を入れると10件になります。
はじめた当初は、持ち合わせの資産も一切なく、
自分の財布がいくら増えるかだけを追い求めていました^^;
当然、インカムゲイン重視。
地方の高利回りアパートなども積極的に購入し運営。
その後、関西地区と札幌市の2拠点に物件を集約。
現在に至ります。
13年間の実績データを振り返ってみて、
改めて思うことがあります。
キャッシュを残すなら『利回りは大事』
立地や客付け、空室率、ランニングコスト、税金など、
全く同じ条件の物件があったと仮定して考えた場合、
利回りが1％違うだけで手残りは大きく異なります。
わかりやすく乱暴に書けば、
仮に利回りが3％違えば手残りは5倍違います。
7％と10％、10％と13％の物件はそれぞれ手残りが5倍違うと言えます。
10%と20%では言わずもがな。
高利回り物件を、高入居率を維持して維持管理費を安くすれば、
キャッシュは凄い勢いで貯まります。
・都市と地方
・新築と中古
・立地
・空室率
・資産性と流動性
・人口減少
・売却益と売却損
こういった比較対象で、いつも議論になりますが、
これらが全く同じ条件ならややこしくありません。
『安く買って出来るだけ高い利回りに仕上げる』
とてもシンプルですが、忘れてはいけないと思います。
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運億円という方の自慢が多いし。
インカムゲインをねらうというブログセミナー
など増えてきてましたが。
マイナス金利だれが10年前に予測できたかですね。
だれも予測できてません。
結果論ですね。大家は基本安く買って多く貸す
ヤップレートと投下資本資本回転率。
大いに賛成です。
利回りは投資の基本。
そういった意味で書いてみました＾＾