昨日書いたブログ。
想像以上に反響が大きかったので続編。
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『物件価格１億円（土地建物各50%）・築１７年ＲＣ造・表面利回り１０％』
この物件を、金利２.５％の３０年フルローンで購入した場合。
手残りはいくらでしょうか？
運営経費率１５％ 、空室率１０％、税金３０％と仮定した場合、
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手残りは約１６８万円／年
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運営経費率や空室率、税金等の条件はそのままで、
利回りを変化させるとどうなるか。
↓
利回り８％の手残り（税引き後利益） ： ６３万円／年
利回り１５％の手残り（税引き後利益） ： ４３０万円／年
利回り２０％の手残り（税引き後利益） ： ６９３万円／年
利回り８％の１棟物を１０棟持つと、６３万円／年×１０＝６３０万円／年。
利回り２０％の１棟物を１棟だけ持っている人よりも少ない税引き後利益に。
利回り（インカムゲイン）に特化した単純計算モデルですが、
全く同じ条件なら利回りのパワーは凄いと実感できます。
ちなみにこのモデルの場合、
利回り６．８％で税引き後利益がゼロになります。
自己資金を投入する、借入金利を下げる、低ランニングコスト設計を追求。
もしくは、キャピタルゲインが得られる立地など。
何らかの対策が必要になります。
新規の投資案件を検討する場合、
他人任せにせず、必ず自分で計算してみることが大事です。
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【脱サラ大家日記の最新記事】
手残り意外と少なくなるということですね。
特にこの時期固定資産税は多いいです。
月単位では-という人もいるとおもいますね。
低ランニング経営
セルフリフォームということになるのですが
サラリーマン卒業して大工みならいということでは時給が下がるだけで だれしもできることでな
ないですね。
最近セルフは人気下降気味ですね。
なのでセミナー講師や出版で・・・さらには
コンサルということで共食いになるのでしょうかね。
購入前にシミュレーションして、自身が運営方針をあらかじめ決めておくことが一番大事ですね。
買ってから「こんなはずじゃなかった」
は、ほぼ自分でシミュレーションしていない結果と思います。。。