『利回り』のパワーを再確認

2019.04.19



昨日書いたブログ。

想像以上に反響が大きかったので続編。



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『物件価格1億円(土地建物各50%)・築17年RC造・表面利回り10%』


この物件を、金利2.5%の30年フルローンで購入した場合。

手残りはいくらでしょうか?



運営経費率15% 、空室率10%、税金30%と仮定した場合、





手残りは約168万円/年

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運営経費率や空室率、税金等の条件はそのままで、

利回りを変化させるとどうなるか。






tghlurvxsd.png






 利回り8%の手残り(税引き後利益) :  63万円/年

利回り15%の手残り(税引き後利益) : 430万円/年

利回り20%の手残り(税引き後利益) : 693万円/年






利回り8%の1棟物を10棟持つと、63万円/年×10=630万円/年。

利回り20%の1棟物を1棟だけ持っている人よりも少ない税引き後利益に。




利回り(インカムゲイン)に特化した単純計算モデルですが、

全く同じ条件なら利回りのパワーは凄いと実感できます。



ちなみにこのモデルの場合、

利回り6.8%で税引き後利益がゼロになります。




自己資金を投入する、借入金利を下げる、低ランニングコスト設計を追求。

もしくは、キャピタルゲインが得られる立地など。


何らかの対策が必要になります。




新規の投資案件を検討する場合、

他人任せにせず、必ず自分で計算してみることが大事です。




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posted by ゴン at 17:50 | Comment(2) | 脱サラ大家日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
この記事へのコメント
購入して 皆さん思われるとことは
手残り意外と少なくなるということですね。
特にこの時期固定資産税は多いいです。
月単位では-という人もいるとおもいますね。

低ランニング経営
セルフリフォームということになるのですが
サラリーマン卒業して大工みならいということでは時給が下がるだけで だれしもできることでな
ないですね。
最近セルフは人気下降気味ですね。

なのでセミナー講師や出版で・・・さらには
コンサルということで共食いになるのでしょうかね。

Posted by 麻布太郎 at 2019年04月20日 09:04
麻布太郎さん

購入前にシミュレーションして、自身が運営方針をあらかじめ決めておくことが一番大事ですね。

買ってから「こんなはずじゃなかった」
は、ほぼ自分でシミュレーションしていない結果と思います。。。
Posted by ゴン at 2019年04月20日 18:18
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