2019.05.23

位置指定道路に接道する収益物件。

よく見かけます。



位置指定道路とは。

（建築基準法第42条第1項5号）

「土地を建築物の敷地として利用するため、道路法、都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法、新都市基盤整備法、大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法又は密集市街地整備法によらないで築造する政令で定める基準に適合する道で、これを築造しようとする者が特定行政庁からその位置の指定を受けたもの」

こんな宅地販売事例、よく見かけますね。

↓









位置指定道路は私道なのですが、

所有・利用している全員の同意がないと道路を廃止することができません。




通常、位置指定道路は、接している敷地所有者で共有持分になっています。

上記事例で言えば、６世帯で位置指定道路を共有します。




万が一、位置指定道路の持分を所有していなくとも、

敷地が接していれば、建築基準法の接道義務は満たしています。


また、日常生活に不可欠な通行も認められます。




しかし、融資の観点で考える全く異なります。



持分無しの位置指定道路に接道する物件。

基本的に融資が難しいのではと思います。




道路掘削時にもめるリスクや、

通行に関わるトラブルが発生するリスクを見るからでしょう。




先日、ある売り収益物件がありました。

築１０年少々の築浅１棟ＲＣ造で表面利回り約１２％。



近隣取引事例だと８％ぐらいが相場なので、だいぶ安めですが、

接道する位置指定道路の持分が無く、融資がネックで売れ残っていました。



今の融資情勢だと、このままでは、かなり厳しいでしょう。




相場並みで売却したいなら、

売主様は位置指定道路の持分取得を現道路所有者と交渉するのが先。


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というか、物件を買ってから自分で交渉して成功すれば大化けします。

早速、位置指定道路の現所有者を登記で確認。



所有者は１人だけで、

交渉によって共有持分にできると踏み、現金購入の準備をしていました。



ところが、、、

直前で不動産業者に先を越され、現金購入していきました。



おそらく私と同じ考えで、購入後に接道する位置指定道路の持分を取得して、

転売するのだと思います。



仲介業者さんの立場に立つと、

こういったときは業者様の方がメリット大ですしね。



こればっかりは仕方ないです。




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