最近、ますます収益物件価格の相場が下がってきましたね。
特に築３０年以上の億越えＲＣ造の利回りが上がってきたと感じます。
例えばＲＣ造築３５年の物件なら、
法定耐用年数４７年ー３５年＝１２年が残存期間。
昨年までなら法定耐用年数に関係なく、
１２年間融資ではなく、２０年とか２５年の融資期間が取れていました。
ところが、最近は金融庁の指導の影響か、
法定耐用年数以上の融資期間を取ってくれる金融機関が激減。
ＲＣ造に限らずですが、法定耐用年数超えに対して厳しくなりました。
その影響で、買主側の融資期間が確保できず、
じりじりと値段が下がっている状況だと思います。
平成初期築は築３０年が経過。
ＲＣ造でも融資期間が１７年しか取れない状況です。
フルローン（現在ほぼ不可能ですが）での購入だと、
１０％の表面利回りでは全くまわりません。
１３〜１５％確保して、やっと少しキャッシュが残る程度でしょうか。
札幌や関西の売り物件をウォッチしていますが、
最近、当該物件で１３％程度の売り物件を見かけるようになりました。
たとえば、関西の一部金融機関では、
鑑定評価を入れることで、法定耐用年数を５〜１０年延ばす所もあります。
金利は２％後半ですが、融資期間が伸びればキャッシュフローがでる物件も。
場所がかなり良い物件なら購入に価するかもですね。
当方も良い案件があれば、積極的に取り組んで行きたいです。
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