表面利回りって物件概要書に必ず記載があります。
大阪の図越さんと議論。
＜表面利回りと消費税の疑問＞
１棟事業用収益物件
土地１５，０００万円
建物３５，０００万円税込（税別３１，８００万円＋消費税３，２００万円）
合計５０，０００万円税込（税別４６，８００万円＋消費税３，２００万円）
課税売上３，８５０万円
（３，５００万円税別＋消費税３５０万円）
表面利回り計算法
①３，５００万円税別 ÷ ５０，０００万円税込 ＝ ７．０％
②３，５００万円税別 ÷ ４６，８００万円税別 ＝ ７．５％
③３，８５０万円税込 ÷ ５０，０００万円税込 ＝ ７．７％
④３，８５０万円税込 ÷ ４６，８００万円税別 ＝ ８．２％
表面利回りの数字自体にはあまり意味ありませんが、、、
消費税を加味するかしないかで利回りが１％以上も変わってしまう現実。
建物消費税は購入時必ず負担するので、
分母は５０，０００万円で良いのかなと思います。
しかし、売上はどうなんでしょうか。
今回の計算では課税売上が１，０００を超えているので課税業者ですが、
仮に１，０００万円以下なら免税業者の可能性も。
所有者によって、受け取った消費税を国に納めるか自分の収入になります。
見方を変えれば、購入した時点で事業者になることには変わりありません。
仮に消費税免税業者の規模だったとしてもです。
なので免税規模であっても消費税を受け取るわけですから、
③の収入も税込み計算で良いのかなと思いますがどうなんでしょうか。
基準が異なれば表面利回りの数字も大きく変わりますね。
投資のプロはどうやって計算するんだろう。。。
（表面利回りにあまり意味ないので考え過ぎかもですが。。。）
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税込で計算してしまってる人が多い気はしますが。
各自、基準がバラバラですね^^;
ただ表面利回り自体にあまり意味はありませんが。。。